案件名稱： 臺南市政府函詢「114年度重大震災受災戶住宅補貼方案」申請人於租金補貼期間繼承該租賃標的之適法性疑義
一、 案件背景與法律問題
1.1 基本事實
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補貼方案：
行政院114年3月14日核定「114年度重大震災受災戶住宅補貼方案」
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作業規定：
內政部114年3月25日公告「中華民國一百十四年度重大震災受災戶住宅補貼作業規定」（下稱作業規定）
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補貼對象：
受災戶承租住宅，領取租金補貼
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法律疑義：
申請人（承租人）於租金補貼期間取得承租房屋所有權後，是否應停止租金補貼？
1.2 相關法律規定
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規定 |
內容 |
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作業規定第14點 |
應檢附租賃契約影本，租金補貼以申請人有租賃住宅之事實為前提 |
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作業規定第19點 |
租賃契約之承租人應為租金補貼申請人 |
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作業規定第20點 |
有下列情形之一者，自事實發生日起停止租金補貼：（一）租金補貼期間租約中斷，且未依第十八點第一款規定辦理；（二）依第十四點規定檢附之文件與事實不符 |
二、 法律分析
2.1 租賃權混同之法律性質
2.1.1 民法上之租賃權混同
根據法務部109年7月2日法律字第1093509700號函釋，司法實務與學說均認為：
「按同一物之所有權及租賃權，歸屬於同一人者，租賃權因混同而消滅。」
法律含義：
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當承租人取得承租房屋之所有權時，所有權與租賃權歸屬於同一人。
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根據民法第759條規定，租賃權因混同而消滅。
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租賃關係自此終止，原租賃契約不復存在。
2.1.2 租賃權混同與租約中斷之關係
問題： 租賃權混同是否等同於作業規定第18點所稱之「租約中斷」？
法制分析：
1
租約中斷之定義：
◦
作業規定第18點規定「租約中斷」之情形，但本作業規定未明確定義「租約中斷」之含義。
◦
一般而言，「租約中斷」係指租賃關係因某事由而中斷，但可能恢復。
2
租賃權混同之性質：
◦
租賃權混同係指租賃關係因承租人取得所有權而消滅。
◦
此非「中斷」（可能恢復），而是「終止」（永久消滅）。
3
法律適用：
◦
租賃權混同應屬於「租約中斷」之特殊情形。
◦
雖然法律性質不完全相同，但實質效果相同：租賃關係已不存在。
結論： 租賃權混同應可適用作業規定第20點第（一）款「租金補貼期間租約中斷」之規定，自租賃權混同之日起停止租金補貼。
2.2 停止補貼之事實發生日
簽呈提出兩項可能之事實發生日，需要釐清：
2.2.1 方案一：承租人依民法第759條規定取得所有權之日
優點：
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符合民法上租賃權混同之法律效果發生日。
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民法第759條規定租賃權因混同而消滅，消滅日應為取得所有權之日。
缺點：
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「取得所有權之日」之認定較為困難，需要依事實認定。
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若為繼承取得，則為繼承開始日（被繼承人死亡日）。
2.2.2 方案二：房屋所有權移轉登記日
優點：
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有明確之公示證據（地政機關登記記錄）。
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易於查證與認定。
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符合行政程序法第36條調查認定之要求。
缺點：
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所有權移轉登記日與實際取得所有權日可能不同。
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若以登記日為準，可能延遲停止補貼之時間。
2.2.3 法制建議
建議採行方案二（房屋所有權移轉登記日），理由如下：
4
行政程序法第36條之要求：行政機關應依職權調查事實，但應以「可公示、可驗證」之證據為基礎。房屋所有權移轉登記係公示之事實，易於查證。
5
行政確定性：以登記日為準，可避免事後爭議。若以「實際取得所有權日」為準，則需逐案認定，易生爭議。
6
實務可行性：地政機關可直接提供所有權移轉登記資料，便於核實。
7
公平性：統一以登記日為準，對所有申請人公平。
補充說明：
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若為繼承取得，應以繼承登記完成日為準。
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若為購買取得，應以買賣所有權移轉登記日為準。
2.3 停止補貼與追繳溢領款項
2.3.1 法律依據
作業規定第20點規定：
「有下列情形之一者，自事實發生日起停止租金補貼：（一）租金補貼期間租約中斷，且未依第十八點第一款規定辦理。...停止租金補貼後仍溢領租金補貼者，應按該月之日數比例返還其溢領金額。」
法律含義：
•
自事實發生日起停止補貼。
•
事實發生日後仍領取之補貼款項，應予追繳。
2.3.2 追繳計算方式
建議說明：
8
停止補貼日期：自房屋所有權移轉登記日之次月起停止補貼。
◦
例如：115年3月10日取得所有權，應自115年4月起停止補貼。
◦
115年3月份之補貼，若已核撥，應按日數比例計算是否溢領。
9
追繳金額計算：
◦
自停止補貼日起，已核撥但不應領取之補貼款項，應予追繳。
◦
計算公式：該月補貼金額 × （停止補貼日後之日數 ÷ 該月總日數）
10
追繳程序：
◦
應依行政程序法相關規定，通知申請人。
◦
應給予申請人陳述意見之機會。
◦
應作成正式之行政處分（追繳通知書）。
2.4 廢止原核准租金補貼之行政處分
2.4.1 法律依據
簽呈提出依行政程序法第123條第4款規定廢止原核准租金補貼之行政處分。
行政程序法第123條第4款規定：
「行政處分因下列情形之一者，得由原處分機關依職權廢止之：...四、處分所依據之法規或上級機關之命令已廢止或變更，致處分失效力者。」
2.4.2 適用分析
問題： 本案是否適用行政程序法第123條第4款？
分析：
11
第123條第4款之適用要件：
◦
處分所依據之法規或上級機關之命令已廢止或變更。
◦
致處分失效力。
12
本案情況：
◦
作業規定並未廢止或變更。
◦
租金補貼之核准，係基於申請人有租賃住宅之事實。
◦
申請人取得所有權後，租賃事實已變更，不再符合核准要件。
13
適用法律：
◦
本案應適用行政程序法第123條第1款或第2款，而非第4款。
◦
第1款：「處分所依據之事實事後發生變更者」。
◦
第2款：「處分所依據之法律或事實，已不存在者」。
2.4.3 廢止與追繳之關係
建議說明：
14
停止補貼 vs. 廢止處分：
◦
「停止補貼」係指自事實發生日起，不再核撥補貼款項。
◦
「廢止處分」係指撤銷原核准租金補貼之行政處分。
◦
兩者在法律效果上有所不同。
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本案應採行之方式：
◦
應先依作業規定第20點規定，停止補貼並追繳溢領款項。
◦
若需要廢止原核准租金補貼之行政處分，應另行依行政程序法第123條規定廢止，並敘明廢止理由。
16
程序要求：
◦
廢止行政處分應依行政程序法第101條以下規定，作成書面處分。
◦
應敘明廢止理由、法律依據、救濟方式等。
◦
應給予申請人陳述意見之機會。
三、 法制會辦意見
3.1 核心意見
一、申請人於租金補貼期間取得承租房屋所有權，租賃權因混同而消滅，應屬作業規定第20點第（一）款「租金補貼期間租約中斷」之情形，自事實發生日起停止租金補貼。
理由：
17
根據民法第759條及法務部109年7月2日法律字第1093509700號函釋，承租人取得承租房屋所有權時，租賃權因混同而消滅。
18
租賃權消滅等同於租約中斷，應適用作業規定第20點第（一）款規定。
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租金補貼係以申請人有租賃住宅之事實為前提（作業規定第14點），租賃事實已不存在，應停止補貼。
3.2 事實發生日之認定
二、停止補貼之事實發生日，建議以房屋所有權移轉登記日為準。
理由：
20
所有權移轉登記係公示之事實，有明確之公示證據，易於查證。
21
符合行政程序法第36條調查認定之要求。
22
便於行政機關統一認定標準，維護公平性。
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若為繼承取得，應以繼承登記完成日為準；若為購買取得，應以買賣所有權移轉登記日為準。
補充說明：
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停止補貼應自所有權移轉登記日之次月起實施。
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所有權移轉登記日當月之補貼，應按日數比例計算是否溢領。
3.3 追繳溢領款項
三、申請人於停止補貼後仍領取之租金補貼，應依作業規定第20點規定追繳。
理由：
24
作業規定第20點明確規定「停止租金補貼後仍溢領租金補貼者，應按該月之日數比例返還其溢領金額」。
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追繳係行政機關之法定職責。
補充說明：
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追繳程序應依行政程序法相關規定辦理。
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應作成書面之追繳通知書，敘明追繳理由、金額、計算方式。
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應給予申請人陳述意見之機會。
3.4 廢止原核准租金補貼之行政處分
四、若需廢止原核准租金補貼之行政處分，應依行政程序法第123條第1款或第2款規定辦理，而非第4款。
理由：
26
本案係因申請人取得所有權，租賃事實已變更，不再符合核准要件。
27
應適用第123條第1款「處分所依據之事實事後發生變更者」或第2款「處分所依據之法律或事實，已不存在者」。
28
第4款係指法規或上級機關命令廢止或變更，不適用於本案。
補充說明：
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廢止處分應另行依行政程序法第101條以下規定作成。
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應敘明廢止理由、法律依據、救濟方式等。
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應給予申請人陳述意見之機會。
3.5 事實認定之責任
五、申請人是否確實取得承租房屋所有權，應由承辦機關（臺南市政府）依行政程序法第36條調查認定。
說明：
29
事實認定係承辦機關之職責，應依職權調查取得相關證據。
30
可向地政機關查詢房屋所有權移轉登記資料。
31
若為繼承取得，應查詢繼承登記資料及戶政機關之死亡登記資料。
32
若申請人對事實認定有異議，應給予陳述意見之機會。
四、 建議修正作業規定之條款
4.1 補充第20點之規定
建議內容：
在作業規定第20點增列第（四）款：
「（四）申請人於租金補貼期間取得承租房屋所有權，致租賃權因混同而消滅者。」
理由：
33
明確規範此一情形，避免實務認定之爭議。
34
便於承辦機關依循。
4.2 補充第18點之規定
建議內容：
在作業規定第18點增列規定，明確「租約中斷」之定義，包括：
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租賃契約期滿未續約。
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租賃契約經雙方同意終止。
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租賃權因混同而消滅。
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其他租賃關係終止之情形。
理由：
35
明確「租約中斷」之含義，避免實務認定之爭議。
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便於承辦機關統一認定標準。
五、 補充說明
5.1 本案涉及之法律原則
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補貼資源公平分配：租金補貼係公共資源，應公平分配予確有居住困難之受災戶。申請人已取得房屋所有權，不再有居住困難，應停止補貼。
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行政誠實信用原則：申請人應主動告知身分或居住狀況之變更，不應隱瞞已取得所有權之事實，繼續領取補貼。
39
行政程序法之要求：行政機關應依職權調查事實，作成正式之行政處分，給予申請人陳述意見之機會。
5.2 實務執行建議
40
主動查核機制：建議內政部與地政機關建立資訊共享機制，定期查詢補貼申請人是否取得房屋所有權。
41
通知義務：建議在補貼核准通知書中，明確告知申請人應主動申報身分或居住狀況之變更。
42
救濟程序：建議在停止補貼或追繳通知書中，明確告知申請人之救濟權利（如行政復議、行政訴訟等）。