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2018年1月16日 星期二

公司治理:台灣老闆的年齡是華人世界中最老的


台灣所有上市公司中,70%是由家族經營,而中國則為33%,香港為40%。

接班危機可能是最終的結果。台灣老闆的平均年齡是62歲,而中國老闆的平均年齡是47歲。這些創始人(以及非上市公司的創始人)通常會排斥外人經營家族事業;但是自己的孩子對接班不感興趣。全球平均15%公司有繼承人選計劃,台灣只有9%。面臨繼任困境的大公司像是鴻海、廣達、及大同。

年邁的老闆往往偏好立竿見影的短期計劃,過於依賴過去的經驗,不願意做大膽,破壞性的變化。

他們的子女多半在國外受教育,如果他們想在家族企業工作,可能會成為潛在的革新者。而且這些子女經常發現,從社交媒體到應用軟體APP等迎合消費者的科技,全被老爸老媽視為無物,因為爸媽才是真正最後做決定的人。

Companies with ageing bosses often plan only for the short term, rely too much on their past experience and are reluctant to make bold, disruptive changes.Their children, often educated abroad, could be potential disrupters if they want to work in the family firm. But they often find that their knowledge of current consumer preferences, from social-media platforms to apps, are ignored because their parents have the last word on strategy.


日本的家族企業中,都會有一個繼承人,無論他是來自家族的人,還是來自年功序列的資深員工。美國和日本是全世界收養率最高的國家,但其中最大差異是美國絕大多數的收養者是青少年,但在日本只有2%的被收養人是孩童。2008年日本9萬名被收養者中屬20、30歲的男性佔98%,經濟學人(The Economist)分析指出,日本養子文化的核心完全是基於商業考量。在第二次世界大戰之前,日本民法規定,家庭財富只能傳承給男性長子,在只有女兒的家庭中,就有收養男性養子的需求來繼承姓氏與業務,若家裡男性不適任,也可以由養子繼承。反過來,兒子較多的家庭又將他們送出去收養。許多合法收養通常是透過入贅來實現,今天,許多配對公司和婚姻顧問為日本企業招募自願的被收養人。雖然日本戰後不再支持長子繼承權,但是家族企業很難改變這個習慣,企業老闆經常從他們最有希望的高層管理者中選養子,一旦成為大企業的養子,在履行法律收養手續之時,就會將原有的姓氏改成新家庭的姓氏。(節錄:日本一年有高達9萬名「20歲以上成年男子」被收養!豐田、鈴木、佳能都有「養子繼承人」)

至於台灣的慣例是將公司拆成數個公司,分給所有的孩子。有時兄弟姐妹的競爭會失控,例如長榮集團。

解決方法:及早制定接班計劃。二代接班的關鍵在於,老闆要認知到接班這回事,不應該是讓小孩或某大房「一個人」來接,而是要規劃整個「接班梯隊」。在這過程中,也可以試著將公司任務重新拆分,讓新人們在重新規劃的單位逐步歷練,培養接班梯隊的默契。


想像一張會議桌有六個人,你把其中一個最重要的換掉了,其他五個怎麼會對新來的心服口服?應該是要讓會議桌的六個人,每個後面都有準備替換的新人,並依需求陸續汰換。



產業升級及台商生產基地大量外移到中國大陸,使得大型企業取代中小企業出口份額、勞工就業條件也受影響,逐漸與經濟成長脫鉤甚至惡化。高科技業凌駕傳統產業卻迅速資本外移,電子業海外產值高達四分之三。大型化、家族化的集團企業成為台灣經濟活動主力,遠離中小企業撐起半邊天的圖像。

在勞資關係方面,由於白色恐怖時期國民黨對左派政治勢力的清剿、對公部門工人的列寧式黨國與工會控制,私部門中小企業與城市新興中產階級崛起,以及相對平等的所得分配,勞資階級意識極為模糊。結果,台灣快速工業化並沒有催生一個強大且自覺的工人階級。時至今日,儘管貧富差距惡化與社會流動停滯使一般民眾的階級意識提升,影響投票傾向,工會組織卻持續衰退。對此,何明修的研究詳細介紹了台灣勞資政三方的互動與工運路線的分化。

雖然在巴西、印度、印尼等國經濟崛起之際,儒教文化決定論黯然失色,台灣父權家庭文化與人口的角色,卻成為衰退典範的焦點。張晉芬的系列研究發現從平均數據來看,即使台灣性別間薪資差距好似逐年縮小,女性教育程度大幅提高、勞動參與率也逐年增加,女性與男性的薪資差距仍高達兩成,性別間的職業隔離有顯著解釋力,女性從事中高階白領工作比例仍遠低於男性,同一職業不同性別的薪資差異依舊明顯,而在控制教育和工作經驗等因素後,兩性仍有同工不同酬的現象。

鄭雁馨的系列研究探討從高結婚率到低結婚率、以及人口紅利到人口負債的逆轉。1980年代中葉起,台灣時期生育率跌破人口替代水準2.1人,開啟長達三十年快速下滑的生育率軌跡。新世紀邁入後工業化的台灣社會,面對全球化競爭下的勞動市場結構和社會不平等,其引發之日益惡化的貧富差距,導致超低生育率與人口老化,勞動力短缺導致經濟動能不足成為嚴峻考驗。鄭雁馨指出改革職場性別歧視與降低婚育成本,提高女性勞動參與率,將是挽救台灣經濟的重要策略。

台灣市場結構轉變裡最引人注目的現象,是企業大型化與家族集團的歷久不衰。林宗弘與胡伯維分析大型企業排名資料庫,發現企業主要透過兩種模式擴大規模,一個是透過上市集資獲取資金,投資於資本與技術密集產業,例如台積電;另一個則是透過資本外移至中國大陸或東南亞,追逐廉價勞動力的世界工廠。後者使得台灣企業營收與雇用人數急速上升,純益率卻下降,顯示主導台灣企業行為的是市場政治邏輯(即「惰性」廠商僅求市佔規模擴大與存活),而非新古典最佳化生產要素組合而達到利潤極大化、或熊彼特式企業家精神。

家族資本主義通常是市場制度缺陷與落後的特徵,然而在台灣,家族控制的公司仍佔上市公司與企業集團的八成左右,鍾喜梅等研究指出財團法人金字塔控股策略有助於家族控制,李宗榮則從廣泛的歷史制度論來解釋。戰後初期,國民黨政權在統治正當性考量下,與台灣本地地主階層與新興政商家族合作,透過經濟特權交換政治忠誠,建立威權侍從體制。結果,以家族親屬連繫的「親控集團網絡」猶如封建貴族,位居台灣市場結構頂層,掌控金融等重要產業,而且彼此結親繁殖血脈,這種強連帶有助於企業內部股權控制,外部結盟擴張。

企業大型化意味著中小企業整體發展日益艱難。台灣2011年製造業部門超過500名員工的企業佔總體收入近66%,遠超過1996年的43%200人以下中小企業收入則從1996年近45%降至2011年的 25%。縱使如此,台灣中小企業仍有不少「隱形冠軍」。謝斐宇透過19962011年台灣工商普查資料,計算位於台灣中部的機械與金屬部門產業的附加價值,發現中小企業創新活動極為活躍,在附加價值表現上與半導體相較毫不遜色,甚至比電腦周邊製造業高出許多。

然而,劉正與蘇國賢等整併 1991 年與 2001 年的「工商業普查」、「員工動向調查」與「職類別薪資調查」等資料庫,形成以廠商為單位的資料進行分析。結果發現,每三個製造業工人就有兩個受僱於明顯剝削的企業,而這些製造業廠商多數是中小企業。他們的研究或許有助於平衡對中小企業的溢美之詞。

1990年代後,急速成長的科技業不斷更新全球布局,將台商推向中國大陸與其他鄰近國家,高科技的電子業是其中的主角。台商曾經生產高達全球百分之九十的筆記型電腦,川上桃子教授發現台商為應付不同代工客戶規格與設計需求,各代工廠逐漸衍生出能夠個別承接訂單卻又維持獨立的組織結構,提供台商絕佳的學習機會吸收尖端市場資訊,跨產品學習與整合,加上技術人才網絡的非正式交流,技術研發超越日本廠商。

多年來,延續網絡創新理論,熊瑞梅及其合作者以網絡「結構摺疊」來檢視台灣半導體人才以及中國大陸「海歸」人才在專利發明方面的競爭。台灣的科技業由矽谷回流的工程師攜帶技術與網絡回鄉、連繫美國科技大廠與台灣製造業,更擴散到中國大陸,是結構摺疊的成功案例。最近研究發現,隨著中國大陸半導體投資與市場規模擴大,以及研發人才的擴張與世代交替,台灣發明人的重要性被稀釋。田畠真弓的研究呈現台灣LED廠商在日韓競爭縫隙中求生的過程,在日本經濟失落的二十年裡,面板廠不敵台灣與韓國廠商競爭,日本研發人才逐漸外移至台灣,堪稱「產業浪人」。值得注意的是,田畠真弓描繪日本產業衰退與技術人才外流的前車之鑑,與熊瑞梅發現台灣科技業在中國大陸廠商競爭下逐漸失去優勢的現況,非常類似。



2018年1月10日 星期三

人口販運及移民行政:德國、英國、義大利的現況


儘管過去兩年有120萬難民湧入,但德國人口面臨幾乎不可逆轉的下降。根據聯合國2015年的預測,到2050年,5個德國人中有2個將超過60歲。自1970年以來,德國的死亡人數大於出生人數。出生少、壽命長是大多數富裕國家的問題,但德國的出生率比英國和法國還要低。

1989年柏林圍牆倒塌,當時數百萬年輕人,其中多數是女性,逃往西德。

特別是在服務業很難找到學徒。服務業像是居家照顧,急需更多的老人醫學人才、護理師及職場教練。為了彌補這個缺口,德國的工作培訓機構轉向了越南,在河內教越南人德語。稍後這些機構也將在中國設立。

德國長期依靠移民來彌補低生育率。傳統上波蘭等提供移民的歐盟國家也在老齡化,移民流動將會減緩。預計從2020年德國人口下滑速度加快,德國需要更多的移民來阻止人口下滑。

難民沒有填補勞動力短缺。問題主要是語言、工作能力資格及庇護的不確定性。在德國東部尋求庇護者中,有一半在獲得許可之後,就移到漢堡等地。

2030年,全國將缺少500萬到700萬的工人。勞動力規模減少,社會支出增加以及老年勞動力,將拖累創新及抑制未來成長。他補充說,這些影響在東部更強。德東生產力比德西低20%,德東人口老齡化及不斷向西方移民,將使德東、德西的經濟差距越拉越大。

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英國不再是波蘭移民首選。從經濟因素可以解釋這個轉變。2015年以來,英鎊兌波蘭貨幣貶值約20,降低了移民匯款回母國的意願,並增加了進口波蘭美食的成本。與此同時,波蘭和英國的生活水平差距也在逐漸縮小:自2004年以來,波蘭人均實際國內生產總值增長了一半左右,而在英國則幾乎沒有增長。當英國失去吸引力時,移民正在走向其他地方。過去三年,德國一直是波蘭人最熱門的目的地,英國已經排在第二位。

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為什麼義大利還沒有遭受伊斯蘭恐怖主義?

最為豐富多彩的解釋是,意大利的黑手黨已經悄悄地阻止了聖戰分子的立場。總部設在米蘭的智庫國際政治研究所的Arturo Varvelli說,這個想法的缺點是,意大利的暴徒在南方施加更大的控制,而絕大多數的穆斯林居住在北方。

意大利警方與組織犯罪(像是黑手黨)的戰爭,使意大利警方在監視組織犯罪上擁有豐富的經驗20世紀70年代和80年代征服了在意大利造成嚴重破壞的左翼和右翼恐怖分子,有組織的犯罪和恐怖主義也鼓勵法官採取比其他歐洲國家更為寬泛的態度來發出逮捕令,特別是對嫌疑人談話的電子監視。意大利近期的歷史也可能解釋其對恐怖主義的強硬態度。

美國國家經濟研究局的一項研究使用2014-15年的數據,發現意大利只有87名聖戰士,而英國的760人,法國的2500人(這三個國家都有相似的人口)。 Varvelli先生認為,這有兩個原因。首先,意大利的穆斯林移民很少屬於第二代(意大利居民中有0.3%是第二代非歐盟移民,英國是3%,法國是3.9%)。其次,意大利沒有像法國人那樣的穆斯林聚會。

在英國國防學院任教的米歇爾·格羅皮(Michele Groppi)指出了第三個重要因素:有證據表明,基地組織將意大利作為後勤基地。不過情況發生了變化:最近幾位聖戰士與意大利有聯繫,其中有摩洛哥出生的意大利人Youssef Zaghba,是三名恐怖分子之一,他們在63日用一輛卡車和一些刀子殺死了倫敦橋周圍8個人。格羅皮先生擔心,如果利比亞成為聖戰叛亂的下一個戰區,意大利和梵蒂岡可能成為主要目標。

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Despite an influx of 1.2m refugees over the past two years, Germany’s population faces near-irreversible decline. According to predictions from the UN in 2015, two in five Germans will be over 60 by 2050 and Europe’s oldest country will have shrunk to 75m from 82m. Since the 1970s, more Germans have been dying than are born. Fewer births and longer lives are a problem for most rich countries. But the consequences are more acute for Germany, where birth rates are lower than in Britain and France.

Nearly 30 years after unification the region still suffers the aftershock from the fall of the Berlin Wall in 1989, when millions—mostly young, mostly women—fled for the west. Those who remained had record-low birth rates. “Kids not born in the ’90s, also didn’t have kids in the 2010s.

Apprentices—especially in service industries—are hard to find. The one booming industry, care, is desperate for more geriatricians, nurses and trainees. To help fill the gap, the local Euro-Schulen, a training institute, has turned to Vietnam. Having studied German in Hanoi, 16 young apprentices started this month, with 20 more expected soon. Nearby Dessau is setting up a similar arrangement with China.

Germany has long relied on migrants to make up for low fertility rates. Unusually high migration in recent years has more than offset the shrinkage of the native-born population. But the EU countries that have traditionally provided the migrants, such as Poland, are also ageing. Migrant flows will slow; competition for labour will increase. And Olga Pötzsch, from the Federal Statistical Office, argues that Germany will need far more migrants to stop population decline, which is predicted to accelerate from 2020.

Refugees are not filling the labour shortage. The problems are mostly to do with language, qualifications and uncertainty about asylum. According to the OECD, about half of asylum-seekers who started off in eastern Germany in the past moved to places such as Hamburg once they secured their permit.


By 2030 the country will be short of between 5m and 7m workers. The triple shock of a smaller workforce, increased social spending and the likely dampening effect of an older workforce on innovation and productivity will drag down future growth. These effects are stronger in the east, he adds. Productivity is 20% lower than in the west; the ageing population and continuing migration to the west will make economic convergence even less likely.

厲害的日本小鎮…生育率增加了一倍

日本奈義町是一個普通的日本小鎮,當地生育率從2014年的1.4上升到2.8。當地人生小孩時會得到30萬日元(3530美元)的祝賀金。由於保姆服務有政府補助,所以每天的保母費用只要負擔1,800日元,有補助的還有汽車兒童安全座椅及其他嬰兒用品。小孩上中學時,每人每年會得到9萬日元。

其他城市像是奧多摩町透過免費接種疫苗,免費學校午餐及免費交通服務來吸引家庭,但這些都沒有減少衰老及衰退。所以現在推銷免費住房。該町大約有450個空房子。地方政府希望房屋所有人在節稅的考量下,將房子免費送給町公所。然後町公所將房子租給家庭,越多越好。如果他們住了15年,他們的租金將被退還。
https://www.economist.com/news/asia/21734319-subsidising-parenthood-appears-work-wonders-small-town-japan-doubles-its-fertility-rate

Desperately seeking young people

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日本有的城市是友善年輕人或幼兒吸引人口居住,像上面提到的奈義町或奧多摩町;有的城市像富山市,則是不刻意吸引人口,坦然接受人口衰老並減少的事實,福利集中在老人身上,竟意外的帶動人口成長。

日本每年關閉約400所學校,有些學校正在轉型為退休之家。2016年死亡人數比出生人數多30萬人。

隨著人口老齡化和縮小,富山市居民所需要的服務已經發生了變化。檢修公共服務費用昂貴,工作年齡的人數不斷下降意味著稅收收入越來越低。為了保持有效性,這個城市決定不僅縮小人口規模,並將居民及公共服務集中在市區

富山市市長表示,日本不會接受大規模移民,唯一的選擇是學會與更少的人一起生活。這意味著富山市希望盡量減少動盪。

這個城市的第一個重點是公共交通,市政府決定採取的解決方案是建立一個容易老人使用的電車系統,並鼓勵老人住的地方離電車站近一些。它主要使用現有的列車線路及二手車輛來降低成本。站內沒有障礙物,車廂與月台間沒有階梯,方便乘客使用。65歲以上的人可以購買折扣券到任何地方100日元(0.90美元)。2006年第一條重新翻修的電車線開通時,使用電車的乘客人數超過2倍,70多歲的乘客人數增加了3倍以上。

市政府在一個新電車站的500公尺範圍內補貼建設及購買新建住房,同時出租多處房產。市政府為市中心的老人提供了更多的補助,老人只要帶上孫子,就可以免費進入博物館及動物園。市政府甚至補貼當地公司僱用老人的工資

所有這一切的結果是,市中心的人口正在上升,就像其他城市的人口一樣。該中心現在居住著37%的居民,比2005年的28%有所增加。中心的繁榮帶來了新的店鋪及其他業務,有助於穩定稅收。市長說,提供市政服務的成本已經下降了。

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韓國2012年起私托免費,生育率仍低迷。原因是工時太長。

「性別平等政策對生育率影響跨國研究」中指出,歐洲多國每周工時少於40小時,如法國、丹麥為35小時,也就是每天僅7小時,這些國家重視工作與家庭的平衡,也因此國民比較有追求「當爸爸和當媽媽」的激情和動力。

反觀全球工時最長的國家,幾乎都在亞洲。新加坡工時第一,生育率敬陪末座,其次是日、韓,接著是台灣,生育率都是後段班,「可見低生育率和超長工時有密切關係。」
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日本擁有「魚民」、「白木屋」、「山內農場」等二千多家店鋪的最大居酒屋集團蒙特羅莎 #monteroza ,在今年關掉了一百家店鋪,最大原因是人手不足。
現在企業為了確保人才,甚至還跑到學生家裡拉人,宛如回到泡沫經濟時代。
便利商店現在是靠外國人在撐,但外國人遲早也會拒絕做深夜或廚房清理等吃力的工作。網路上說,「連老鼠都被找來工作了!」迪士尼今年四月起也讓二萬名打工者加入工會,此外,全職種每小時提高二百日圓,晚上七點後的人員薪資也調漲為一三○○日圓了。
日本三大都會圈的打工工資早已突破一千日圓,其中,超廉手機推銷店高達一小時一五○○日圓。大型購物中心、家電、物流業者等也相繼展開人手爭奪戰,像亞馬遜只要來應徵,就送一千日圓禮券。
因欠缺人手而關門的店非常多,尤其是小本經營的餐飲業,如拉麵店等,因無法提高打工工資,加上原本幫忙的主婦被大連鎖店吸收了,人手不足,只好收掉。
http://www.businesstoday.com.tw/article/category/154685/post/201704200027/


日本已悄悄鬆綁原本幾近禁止的低階勞工簽證,以協議方式允許外國幫傭在特定經濟特區中工作。現在正在洽談放寬對菲律賓照護者的要求。日本政府也讓學生簽證、實習簽證更容易入手。
雖然日本民眾支持移民的22%比反對的15%多 ,許多房東顯然不願意接受外籍房客,因為外籍房客不太遵守十點後要安靜、垃圾分類等規定。80年代時,日裔巴西人被鼓勵遷回日本,即使他們是日裔,但從未真正被日本社會接受。
Japan has quietly eased Japan’s near-ban on visas for low-skilled workers, with agreements to allow foreign maids to work in special economic zones. It is now talking about relaxing requirements for Filipino carers. The authorities have also made student and trainee visas easier to obtain.
Although Japanese favoured immigration than were against it—22% to 15%,many landlords will not accept foreign tenants, ostensibly, says Li Hong Kun, a Chinese estate agent in Shin-Okubo, because they do not adhere to rules such as being quiet after 10pm and sorting the rubbish properly (a complex task).Brazilians of Japanese origin, who were encouraged to migrate to Japan in the 1980s, have never really been accepted despite their Japanese ethnicity, notes Tatsuya Mizuno, the author of a book on the community.
https://www.economist.com/news/asia/21705376-begrudgingly-japan-beginning-accept-it-needs-more-immigrants-narrow-passage


買28車位想出租賺錢,法院判不准。空大學訊第489期


上圖:國立空中大學「豆腐教授」沈中元(左)與「便當教授」 #BDPro 林斯健(右)。沈中元主任每節課到各班為同學打氣,很熱心。






停車位與「公寓大廈管理條例」的「約定專用」部分:
28車位想出租賺錢 法院判不准
一 前言
早期臺灣關於建築物區分所有權的法律,只有民法物權篇之第799條及第800條的規定。七十年代以後,由於經濟高成長,生活式樣的轉變,致使人口快速集中於都市,城市地價越來越高。為了解決人民居住問題,在臺北、高雄等大都市,公寓大廈急速成長。其數量多,其規模也朝向高層化發展。因此,住戶間所牽涉的紛爭越來越多,紛爭內容也日漸複雜及多樣化。抑有進者,有的住戶甚至擅自打通陽台,占用防空避難空間,或任意在頂樓或法定空地加建,導致都市景觀紊亂,居住生活品質低落,火災意外頻仍,公共安全亮起紅燈。民法的第799條及第800條的規定,不夠處理現實的情事。因此民國84628日公布施行「公寓大廈管理條例」,一部規律公寓大廈之「住宅憲法」,於焉誕生,日後區分所有建築物或者是公寓大廈的住戶間自有規範的法律依據。本條例同時促進「敦親睦鄰法律化」,「遠親不如近鄰」是強調四鄰之重要性,但對於「以鄰為壑」的惡鄰居,道德勸說之效果往往非常有限。本條例之訂定,有助於公寓大廈住戶間權利義務關係之明確化,並給予一定程度的強制性。
由此觀之,所有權的概念隨著歷史演進而被賦予不同意義。過去「所有權至上」,人們對自己的所有物可以自由使用,完全不考慮這樣做可能會造成他人不利益。後來人們認識到他們是過著全體生活,不能為了一己之私而犧牲公共利益,因此所有權至上的思想,面對公共利益必須退讓。
專有部分係指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立,且得單獨為所有權之標的者。依物權標的物獨立性之原則,必須構造上及使用上均須具有獨立性者始足當之,亦即被區分之部分,須在建築構造上可與建築物之其他部分隔離,以及具有獨立之出入門戶,可作為一建築物單獨使用者。區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。
車位若能獨立取得門牌地址證明,並單獨登記建號,該種車位即可單獨移轉,此種稱為「專有」車位。擁有獨立建號的車位,不與其他住戶共同持分,為「專有」車位,在此狀況下屋主擁有車位「所有權」,即可任意出租、買賣或是租賃給他人使用。此類型常見於透天產品,大樓產品較為稀少。若無獨立建號,則為「約定專用」車位。若購買車位的住戶擁有同一建號,即表示車位的土地為所有購買車位的住戶共同「持分」,即為「約定專用」車位,住戶僅有車位「使用權」。本案系爭28個停車位並非原告所有之專有部分,而為該棟建築之共同使用部分,僅係約定由原告專用,故應屬於約定專用部分,亦即原告並非取得系爭停車位的所有權,僅係取得使用權而已,自不得就系爭停車位自由使用、收益、處分。
本案要討論的爭點有二:一 住戶以外之人得否買停車位,二 住戶得否將停車位外租給住戶以外之人。
二 案例事實
被告社區於995 15日召開之住戶大會會議紀錄,禁止將停車位出租予該社區住戶以外之第三人。另依據本社區99年住戶區分所有權人會議,訴外人即原區分所有權人王○○委託訴外人何○參加該會議時,就已知停車位不能外租或外賣予本社區住戶以外之第三人。本社區停車空間使用契約書亦載明:管委會(甲方)依區分所有權人會議決議,對區分所有權人(乙方)設定本公寓大廈停車空間之約定使用權,使用約定專有部分時,乙方應遵守下列規定事項,如有違反之情況,甲方得終止本契約。
新莊陳先生即原告於民國100 111 日向訴外人王○○購買坐落新北市○○區○○段11055 建號房地(門牌號碼:新北市○○區○○路339 1 樓)及第11130 建號、第11134 建號共同使用之應有部分。其中第11134 建號之應有部分包含30個停車位,嗣因原告將其中2 個停車位出售予訴外人屈○及王○○,尚持有編號1 3 4 7 9 121517202737394649535558616365號共28個停車位(下稱系爭停車位)。
原告於100111 日向訴外人(原區分所有權人)王○○購買系爭停車位時,即知被告社區區分所有權人會議決議規定不可向外租賣於社區住戶以外之第三人,原告承購前,介紹人○○房屋○○加盟店王○○向社區總幹事李○○詢問,並告知原告出賣或出租停車位規定。100 1031日原告已向被告社區拿制式車位租賃契約書,與社區住戶林○○簽約承租,按規定執行。
原告就系爭28個停車位,依民法第765 條規定,本得自由使用、收益,並排除他人干涉。該社區之其他共有人亦應受拘束。就原告分管之系爭停車位,如有妨害原告使用、收益者,原告依民法第767 條第1項規定得請求排除之;如有妨害之虞者,得請求防止之。然查原告購入前開房地及系爭停車位後,被告竟持其社區99年度住戶大會之會議記錄,禁止原告將所購買之系爭28個停車位出租予該社區住戶以外之第三人,已屬妨害原告對系爭停車位之使用、收益。爰依上開規定訴請排除之。又因被告禁止原告將系爭28個停車位出租予被告社區住戶以外之第三人,導致系爭28個停車位尚有26個未能出租,每月租金新台幣(下同)2,500 元,自原告買受系爭停車位並完成過戶登記之時(100 1125日)起,至本件起訴時已約2 個月,爰就被告上開侵害權利之行為,導致系爭26個停車位截至起訴時無法出租期間,相當於2 個月之租金合計13萬元,依民法第184 條規定請求被告賠償之等語。並聲明:()被告不得禁止原告將系爭28個停車位出租予被告社區住戶以外之第三人。()被告應賠償原告13萬元,及自起訴狀繕本送達之日起按年息5%計算之遲延利息。
三 判決理由
臺灣新北地方法院101年度訴字第784號民事判決,認為原告請求無理由,予以駁回。判決主要理由如下:
(一)按公寓大廈管理條例第3 條第3 4 5 款分別就何謂專有部分、共用部分、約定專用部分加以定義規定如下:「...三專有部分:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。四共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。五約定專用部分:公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。... 」。本件系爭28個停車位,依前開原告所有11055 建號建物之登記謄本所載,該建物之共同使用部分為榮富段11134 建號,權利範圍16,031/10 萬(含停車位編號1 3 4 7 9 121517202737394649535558616365號),是系爭28個停車位並非原告所有之專有部分,而為該棟建築之共同使用部分,僅係約定由原告專用,故應屬於公寓大廈管理條例第3 條第5 款之約定專用部分。
(二)所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。民法第767 條第1 項固定有明文。惟同法第765 條規定:「所有人,於法令限制之範圍內,得自由使用、收益、處分其所有物,並排除他人之干涉。」,上開規定所謂「法令限制」,係指該法令,對所有人之自由使用、收益、處分其所有物及排除他人之干涉,設有限制者而言。是所有人對其所有物之使用、收益、處分,並非全無限制。經查:公寓大廈管理條例第9 條第2 項規定:「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」、第15條第1 項規定:「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。」、第23條第1 項規定:「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。」,是上開規定,即屬對公寓大廈約定專用部分之使用所為之法令限制。再者,同條例第5 條規定:「區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」,依舉重明輕之法理,關於約定專用部分之利用,更不能有違反區分所有權人共同利益之行為甚明。故依上開規定,關於公寓大廈「約定專用部分」之使用收益方法,住戶非不得以規約加以限制。因此,原告就其約定專用之系爭28個停車位,固得自由使用、收益、處分其所有物,並排除他人之干涉,惟其使用、收益,仍不得違反上開規定。
(三)又公寓大廈管理條例第3 條第7 12款,分別就「區分所有權人會議」、「規約」所為定義如下:「... 七區分所有權人會議:指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議。... 十二規約:公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」。因此,區分所有權人會議依上開規定決議之事項,即屬規約。本件被告社區住戶於995 15日召開之區分所有權人會議,所為前開關於「社區地下室汽車位不可外租」之決議(見本院調字卷第14頁),並非全盤否認原告用以收益之出租權(該次會議並決議該社區地下室汽車位不可外賣部分,因不在原告本件起訴主張之範圍,故不予審究),且因被告社區地下12 樓全體住戶之停車位與原告系爭停車位,均係由相同之車道及電梯出入,原告之系爭28個停車位,並無獨立之出入口,亦無單獨通往地上一樓之出入口,有被告所提現場照片在卷可稽(見本院訴字卷第131 142 頁),且為原告所不爭執,是被告抗辯其社區住戶係基於共同利益,為避免出入人員複雜,影響社區安全,導致社區管理之困難及支出之增加等緣由,而為上開決議,應堪採信。是上開決議,於法並無不合,而屬該社區之規約,依前開公寓大廈管理條例第15條第1 項規定,該社區住戶使用約定專有部分,自應遵守之。再依同條例第24條第1 項規定:「區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」,是其後繼受系爭停車位之原告,無論於買受時,是否知悉有上開規定存在,依法均應於繼受後遵守上開關於汽車停車位不得出租予社區住戶以外第三人之規定。
(四)末按執行區分所有權人會議決議之事項,為公寓大廈管理委員會之職務之一(公寓大廈管理條例第36條第1 款規定參照)。本件被告社區前開995 15日區分所有權人會議關於「社區地下室汽車位不可外租」之決議,於法既無不合,原告就系爭停車位之使用,即應受限制。是被告依該決議禁止原告將系爭28個停車位出租予社區住戶以外之第三人,自無侵害原告之所有權可言,亦非屬侵害原告權利之侵權行為。
四 爭點評析
(一)住戶以外之人得否買停車位
建築物附設之停車位,依設置目的的不同,可分為下列三種:
即「法定停車位」、「增設停車位」、及「獎勵停車位」三種,三種停車位之使用權源,依據產權登記之不同,又分為「專有」、及「約定專用」二種,差別在有無獨立權狀及移轉對象有無限制,而有所異。
三種停車位的區別分述如下:
1 法定停車位:
所謂法定停車位,係依據建築技術規則第59條,第59-1條,第59-2條的規定,建築物新建、改建、變更用途增建部份,依都市計劃法令的規定,按建築物所區分的用途,以及總樓地板面積達到一定標準最少所應設置的停車位,即為法定停車位。
法定停車位,必須以所屬共有部分之持分方式辦理產權登記,無獨立權狀,權利狀態為約定專用,移轉對象僅限於同一公寓大廈之區分所有權人,不能外賣。
內政部80918日台內營字第8071337號函,規定「法定停車空間」不得與主建築物分離,應為該區分所有建築物全體所有權人所共有(大公)或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有(小公)。於各區分所有建物之所有權狀中記明之(即以所屬共有部分之持分方式登記),不另發給所有權狀, 其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。實務上稱為持分調整。
2 增設停車位:
所謂增設停車位,係指在法定停車位之外,建商或起造人以剩餘的樓地板面積或法定空地並符合停車空間規定自行設置的停車位,而建築面積未受獎勵者,即為增設停車位。
增設停車位之產權登記,可分為「專有」、及「約定專用」二種。
(1)增設之停車位,如與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性,並由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者,得視同一般區分所有建物,申請單獨編列建號,辦理建物所有權第一次登記。即有獨立權狀,權利狀態為專有,移轉對象不限於該區分所有建築物之區分所有權人。可外賣。
(2)增設之停車位,如與法定停車位在同一層,無法區隔,而未能取得編列門牌或核發地址證明者,須以所屬共有部分之持分方式辦理產權登記(同法定停車位之登記方式),無獨立權狀,權利狀態為約定專用,移轉對象僅限於同一公寓大廈之區分所有權人,不能外賣。
3 獎勵停車位:
所謂獎勵停車位,係政府為配合都市發展,並解決日趨嚴重的停車問題,獎勵建商或起造人於建造時依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」、「台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」或「高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點」等規定,申請核准以增加建築物樓地板面積(增加建築容積),所設置的停車位,即 為獎勵停車位。而依獎勵所增設的停車位,應提供公眾使用,亦即應供不特定第三人停車使用,於建築物明顯位置設置停車空間標示牌。
獎勵停車位與上述停車位最大的不同,在於要提供公眾使用。所謂的「公眾」,原依內政部84103日台內營字第8480450號函,也包括車位所有權人本人,也就是說不管是由所有權人自行使用或供任何不特定人依約定使用,都稱為供公眾使用。嗣後為加強獎勵增設之停車空間開放供不特定的公眾使用,內政部100630日台內營字第1000805167號函廢止原於84103日所作有關獎勵增設停車位供公眾使用,其「所有權人亦不應排除於公眾之外」之解釋,自10072日生效。
獎勵停車位之產權登記,與增設停車位相同可分為「專有」、及「約定專用」二種。
(1)獎勵之停車位,如與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性,並由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者,得視同一般區分所有建物,申請單獨編列建號,辦理建物所有權第一次登記。即有獨立權狀,權利狀態為專有,移轉對象不限於該區分所有建築物之區分所有權人。可外賣。
(2)獎勵之停車位,如與法定停車位在同一層,無法區隔,而未能取得編列門牌或核發地址證明者,須以所屬共有部分之持分方式辦理產權登記(同法定停車位之登記方式),無獨立權狀,權利狀態為約定專用,移轉對象僅限於同一公寓大廈之區分所有權人,不能外賣。
本案系爭停車位屬無獨立權狀之法定停車位,並非原告所有之專有部分,而為該棟建築之共同使用部分,僅係約定由原告專用,故應屬於公寓大廈管理條例第3 條第5 款之約定專用部分。
(二)住戶得否將停車位外租給住戶以外之人。
法定停車位係約定專用,增設停車位係約定專用或專有,獎勵停車位係約定專用或專有。約定專用係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者(公寓大廈條例第3條第5) ,即不得出售住戶以外之人。專有係指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者(同條第3) ,即得出售住戶以外之人。至於得否出租住戶以外之人,視規約內容而定。
公寓大廈管理條例實施迄今已近18年之久,按規定報備之社區不下百萬個之多,每個社區規約或區分所有權人會議決議案,均因奠定社區安寧,增進住戶幸福,提升居住品質,而有停車位不可外租或外賣非社區住戶外之第三人之規定。停車場設備規劃每個社區皆不一樣,停車場外租的社區,通常都會另設專用人行對外通道,甚至有獨立到一樓建築物外之電梯,就是非住戶停車位和所有權人出入口是和住戶分開的,必須這樣設置,建造才會核准。若所有停車位均係由相同之車道及電梯出入,停車位外租之結果,使社區出入人員趨於複雜,安全管理威脅增加,社區支出成本必然增加。
本案被告社區於995 15日召開之住戶大會會議紀錄,禁止將停車位出租予該社區住戶以外之第三人。且被告社區地下12 樓全體住戶之停車位與原告系爭停車位,均係由相同之車道及電梯出入,原告之系爭28個停車位,並無獨立之出入口,亦無單獨通往地上一樓之出入口。綜上,被告當然得以規約禁止停車位外租。
六 結論
各種停車位如何區分?地方主管建築機關於核准建築執照之設計圖說時,在每一停車位上均有明確標示為法定、自行增設或獎勵增設。
至於如何判斷停車位係「專有」或「約定專用」?車位若能獨立取得門牌地址證明,並單獨登記建號,該種車位即可單獨移轉,此種稱為「專有」車位,在此狀況下屋主擁有車位「所有權」,此類型常見於透天產品。若無獨立建號,即購買車位的住戶擁有同一建號,則為「約定專用」車位,住戶僅有車位「使用權」,此類型常見於大樓產品。
為避免糾紛,民眾在購買前最好先查閱設計圖說,以瞭解所購買停車位之類別。另外就是熟悉社區規約,尤其是對於停車位有無禁止外租或外賣之約定。最後就是慎選房仲,選擇一位優良的房仲為自身權益把關。
參考資料
社會生活與民法,歐陽正;王惠光;楊德庸,空大 ,2011/01/01
《公寓大廈管理條例》制定目的及制定過程的研究,黎淑慧,高雄應用科技大學學報 第三十三期 民國九十三年
法定停車位、增設停車位、獎勵停車位,http://tw.myblog.yahoo.com/ewncha-oed/article?mid=64

車位包租公 購買前詳閱權狀,蘋果日報,20121020




不動產買賣之廣告不實,空大學訊第463期

不動產買賣之廣告不實
一 案例
某建商的廣告文宣,標榜「符合風城仕紳、科技菁美文教生活圈的居住文化感」、「優質住宅特有的內涵」等住宅區住宅宣傳,樣品屋也是住宅區住宅裝潢,依客廳、主臥室、孝親房等規劃,廣告全未提及此預售屋用途為辦公室。另外買賣契約書載明建築基地為商業區,用途為一般辦公室,可辦理自用住宅優惠稅率。基地前方為百坪畸零地,建商口頭承諾畸零地面積很小,不可能蓋屋,將作社區花圃保持永久棟距。由於主打住宅區住宅以及社區花圃這兩大優點,吸引許多住戶前來購買。
完工後有住戶發現地目竟是「商業區」,僅供辦公室使用。基地前方的畸零地申請到建築執照,拆除花圃翻土整地搭起圍籬,即將興建地上13層樓、地下2層大樓住戶嘩然,要求建商解約退款未果,向法院提告建商應返還購屋頭期款及賠償金合計1千萬元。請問住戶的請求是否有理
二 廣告是契約內容的一部分
企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容(消費者保護法第22)。縱令建商與住戶間所訂定之買賣契約,未就該廣告內容而為約定,惟住戶如信賴該廣告內容,並依建商在廣告所提供之訊息,進而與之簽訂買賣契約時,建商所負之契約責任,自應及於廣告內容(最高法院91年度台上字第1387號裁判要要旨參照)。
本案住戶閱讀了建商的廣告文宣導致他們誤認是住宅區住宅。建商在廣告全未提及此建案為商業區住宅,樣品屋也依客廳、主臥室、孝親房等規劃,且契約書中提及可辦理自用住宅優惠稅率,足以使人誤認購買的是住宅區住宅。廣告是契約內容的一部分,廣告所記載的內容建商有給付的義務。建商因可歸責之事由而給付不能者,住戶得請求賠償損害,並得解除其契約(民法第226256條)。契約解除時,當事人雙方互負回復原狀之義務,建商應返還購屋頭期款(同法第259條)。故住戶請求建商應返還購屋頭期款及賠償金合計1千萬元為有理由
三 口頭承諾應記載合約
不動產物權,依法律行為而取得、設定者,應以書面為之(民法第758條第2)買屋時最好在買賣契約書中記載建商口頭承諾事項,求償才有依據。
本案基地前方為百坪畸零地,建商口頭承諾畸零地面積很小,不可能蓋屋,將作社區花圃保持永久棟距。嗣後申請到建築執照,拆除花圃翻土整地搭起圍籬,即將興建地上13層樓、地下2層大樓。住戶主張社區高達28樓,2棟只距離6米,可能危及消防安全,由於畸零地2面臨路,又面18米的主要道路,依建築法規得以拉高建物高度。
消費者應先查詢土地使用分區圖,查明建商承諾的空地是否為法定保留空地,如果不是,日後土地使用極有可能變化,最好購屋前向建商要求設定該地的「不動產役權」,以確保未來景觀不被高樓大廈遮蔽。
稱不動產役權者,謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權(民法第851)。不動產資源有效運用之型態,日新月異,為提高不動產之價值,就大範圍土地之利用,對各宗不動產,以設定自己不動產役權方式,預為規劃,即可節省嗣後不動產交易之成本,並維持不動產利用關係穩定。例如建築商開發社區時,通常日後對不動產相互利用必涉及多數人,為建立社區之特殊風貌,預先設計建築之風格,並完整規劃各項公共設施不動產役權固可透過如汲水、採光、眺望等便利不動產利用人生活上所需功能之目的,設定不動產地役權,用以提昇不動產價值,經營社區風格。不動產役權係以他人之不動產承受一定負擔以提高自己不動產利用價值之物權,具有以有限成本實現提升不動產資源利用效率之重要社會功能。亦可視為民法為了調和不動產相鄰關係,而在現行對所有權擴張或限制之規定(例如民法第779條之鄰地過水權、第786條之管線安設權、第787條規定之袋地通行權等)外,另一種透過私人間約定,以提昇自己不動產價值之權利型態。
四 實務見解:臺灣新竹地方法院民事判決98年度重訴字第48
本件住戶與建商均不爭執系爭土地為複合商業區用地,不得做住宅使用。而建商不爭執原證117為系爭預售屋之廣告文宣。觀之原證1之廣告文宣,其內提及「家不僅是身心的安憩之所」、「使每個家庭都能擁有上好條件的採光、通風」、「...優質住宅特有的內涵」、「讓家成為重新出發的原點」、「在這,豁然開朗的就從家門通往萬坪公園的藍天一色」。另就原證17其上載有「世紀名宅的世界首演」。是建商若無使一般消費大眾誤認系爭預售屋屬住宅,何以就其不否認之系爭預售屋銷售廣告中多次提及者為「家」、「住宅」等字樣,而就其所稱之系爭預售屋用途為辦公室,卻未見出現於廣告文宣中。
又,系爭預售屋於網路上有銷售資料,其上內容應係被告理銘公司或昌益事業群所提供(此可由被告不否認之原證17之廣告文宣可知,系爭預售屋建案係由昌益事業群綜合規劃,由被告理銘公司投資興建)。而其上載明「住家單層4戶..社區共528戶..格局3-422.5衛...每戶每個房間均有開窗,62-83坪規劃雙套房,其中1間可當孝親房...主臥室規劃更衣空間,...貸款額度可達8成」,有網路資料一紙可稽(即原證2)。顯然被告理銘公司就系爭預售屋係以住宅用途方式銷售,否則以被告理銘公司所屬昌益事業群在新竹之高知名度及在建築業之高聲譽(參照原證30,昌益事業群大樓啟用,新竹市長前往祝賀,並以市府網站發佈此項新聞即可知被告理銘公司所屬昌益事業群於新竹市所享有之優良聲譽),系爭預售屋既不能供作住宅使用,網路上之訊息卻標榜優質住宅,而未有隻字片語提及為辦公室用途,焉有不為更正而任令錯誤訊息於網路上散發之理,是被告理銘公司對系爭預售屋自始即設定以「住宅」方式銷售。
另證人即銷售系爭預售屋建案之銷售人員辛○○、李宥榛、寅○○於本院審理時均證稱原證3 之資料為接待中心內之模型及樣品屋內之擺設,並就原證29之照片坦承為樣品屋之照片。觀之原證3 為廚房及工作檯、臥室、客廳之擺設。而原證29之照片顯為一般家庭居住之裝潢設計格局。再經提示原證27之室內格局擺設平面圖予證人李宥榛審視,其坦承如有需要會提供給客戶參考。系爭預售屋既不得供住宅使用,何以需另行製發住宅格局之平面資料於用途僅限於辦公室之銷售建案中供客戶參考。又證人李宥榛於本院訊問:「跟原告丁○○夫妻在提複合商業區辦公室使用時,有無提到該房屋不能作為住宅使用,如果作為住宅使用有何後果時,陳稱『沒有』」,「(在簽約前於接待中心有無哪一個資料、模型或任何圖像物品,有揭示給看屋的民眾,顯示該建案是辦公室使用?) 答稱『沒有』」,並表示以接待中心之樣品屋向原告丁○○夫婦介紹系爭建案之內部陳設跟格局空間,是系爭預售屋建案既然僅能供辦公室使用,卻未見被告提出有關任何辦公室格局設計之參考資料,反係全然著墨於供住宅使用之規劃、設計,況證人辛○○於本院審理時自承賣過辦公室,且依伊認知,一般商業區有的可作為商業住宅,但是複合商業區登記辦公室,是不得當住宅使用。則就系爭預售屋既同屬辦公室之用途,何以特別介紹住家規劃之格局供客戶參考,是以,本件在在均顯示系爭預售屋自銷售初起即欲以住宅方式掩飾系爭預售屋為辦公室之事實。
證人辛○○、李宥榛、寅○○雖證稱有告知系爭預售屋係賣辦公室,不能做住宅使用,空間規劃僅係供客戶參考云云,然原告及証人丙○○皆已到庭証陳,在前往該銷售中心看屋,直至簽訂系爭買賣契約為止,銷售人員即証人等確未曾告以系爭房屋不得供作住宅使用乙事,而原告等均已使銷售人員明瞭係為自住目的,且原告等均曾就廣告資料或系爭契約所載之「複合商業區」或「辦公室」字樣提出質疑,證人辛○○等人則分別以「入住後可變更為自用住宅」、「送件用」、「作為住宅外還可以做生意」、「可以作住宅用也可以開公司」等由塘塞。是若證人辛○○、李宥榛、寅○○所述為真,於已告知客戶不能為住宅使用之情形下,原告等卻仍執意購買,並以住宅之格局施作(見原證36,被告理銘公司分別通知原告甲○○、丁○○變更設計,前述原告施作之項目均為一般住家之規格及設計),再任令因違法為住宅使用而置其自身受有斷水斷電之虞(依原證12新竹市政府都市計畫科之回答,系爭預售屋若違法使用,將採罰鍰及斷水、斷電)而使花費近千萬元或超過千萬元購買之系爭預售屋因無水、無電、無法使用而荒置,縱至愚之人,亦不會為之。再盱衡經驗法則以觀,倘為讓客戶瞭解坪數大小、空間及高度,其應係提供相同格局之辦公室樣品屋供客戶參看,本院中之辦公室與住宅兩者意象不同、功能、品質、用途、使用對象亦均不同(參原證35新竹市都市計畫及土地開發許可審議意見表,數位審查委員即針對系爭建案之建築立面與高科技複合商業辦公大樓建築物意象不符,及複合商業辦公室大樓為何每單位均有兩間浴廁提出質疑),被告何須多此一舉費心設計住家用品擺設裝潢及相關示意圖說,徒增成本花費,其意圖昭然若揭。是證人辛○○、李宥榛、寅○○所為此部分說詞顯為不實而不足採信。
再按兩造所訂立之房屋、土地買賣契約,彼此具有不可分離之關係,性質上屬聯立契約,同其命運,違反其一,無從期待可能單獨履行另一契約,原告就土地買賣契約援引上述催告函而與房屋契約同步予以解除,於法並無不合,最高法院86年度台上字第2665號判決參照。又依系爭土地買賣契約書第19條「買方(即原告等)與座落本件土地上之建物所有權人所訂立之房屋買賣契約,與本契約聯立,上開契約,如...;如因建物所有權人發生違約之情事,致買方得解除契約時,買方得同時解除本件契約。」經查系爭土地上之建物即系爭預售屋所成立之買賣契約業經原告依法撤銷而不存在,而系爭土地買賣契約與系爭預售屋買賣契約乃聯立契約而不能單獨存在,此為原告與被告癸○○等四人所不否認,則原告等主張依系爭土地買賣契約第19條之規定,解除系爭土地買賣契約,依前揭說明,於法並無不合。又被告陳淑慧、子○○、卯○○委託被告癸○○處理系爭土地買賣事宜,業經被告陳淑慧、子○○、卯○○陳明在卷,而原告等於98310日委託大眾聯合法律事務所發函向被告陳淑慧、子○○、卯○○之代理人即被告楊全玉為解除系爭土買賣契約之意思表示,有原證8函文在卷足稽,且被告癸○○並未否認收受此意思表示,是系爭土地買賣契約亦已合法解除。
按契約解除時,當事人雙方有回復原狀之義務,受領之給付為金錢者,應附加自受領時起之利息償還之,民法第259 條第2款定有明文,另按數人負同一債務或有同一債權,而其給付為可分者,除法律另有規定或契約另有訂定外,應各平均分擔或分受之,民法第271條定有明文。從而,原告等請求被告癸○○等四人應分別返還附表二所示之系爭土地之價款及利息,為有理由,應予准許。
五 案例的解答代結論
關於住戶閱讀了建商的廣告文宣導致他們誤認是住宅區住宅一案,住戶的主張有理,因為廣告是契約內容的一部分,廣告所記載的內容建商有給付的義務。至於建商口頭承諾畸零地將作社區花圃嗣後變成興建大樓一案,由於口頭承諾未記載合約,住戶僅能透過設定不動產役權,爭取住戶採光、眺望之權益。



林斯健「便當教授 #BDPro」背景資料---親切 幽默 風趣 好笑!!!未來置頂文

姓名 : 林斯健 綽號 : 便當教授,#BDPro。  ( 因為搭高鐵南來北往愛吃台鐵便當 ) 學歷 : 國防大學法律研究所法學碩士 Email:u6207341@yahoo.com.tw 現任 : .國立空中大學講師、視訊課程分享人 .法院、區公所調解委員 .陸海空...