實現居住正義---臺灣近期不動產稅負改革
一 前言
臺灣房價居高不下，所得房價比為1比14，也就是一個人不吃不喝14年才能買到一間房子，與歐洲各國所得房價比為9相較之下，臺灣房價貴歐洲超過5成。
為何房價會飆漲？原因眾說紛紜，大致上可以確定的是，原因之一就是經濟循環。民國70年代房地產飆漲，無殼蝸牛夜宿台北市忠孝東路抗議，80年代房地產價格回跌低迷，90年代SARS結束後房價又開始起漲。
另一原因是政府降低遺產稅與贈與稅，想活絡民眾資產流動以振興經濟，但政策有它的「非預期性後果」。很多大陸台商「鮭魚回流」返回臺灣置產，但幾乎沒繳任何稅，因為調降遺產稅與贈與稅，以及土地公告現值遠低於市價5成，臺灣的不動產稅負相較於世界各國實在是太便宜了，而這些台商一年繳給中國的所得稅為3兆元台幣，相當於臺灣3年政府稅捐收入，臺灣能收到的稅卻是杯水車薪。
為實現居住正義與稅賦公平，政府於2011年進行一連串不動產稅負改革，調升房地產的持有成本(房屋稅)及移轉成本(奢侈稅、土地增值稅、實價登錄及實價課稅) ，本文將介紹臺灣近期不動產稅負改革，其中實價登錄與實價課稅，囿於本文篇幅有限，另文敘述。
二 2011年6月奢侈稅上路
『特種貨物及勞務稅』就是大家所稱的奢侈稅，是在2011年6月正式實施，其中影響全民最多也是最大的部份就是針對『二年內』移轉不動產，同時以不動產出售時所收取的『全部代價』，依15%(持有一年內出售)或10%(持有一年以上二年以內)，所課徵的稅賦。
由於奢侈稅並未採強制徵稅方式課徵，也就是未申報奢侈稅並未限制房地產的移轉登記，更重要的是奢侈稅針對交易的全部代價課稅，也就是市價課稅，一旦被國稅局連補帶罰課徵，將對出售人造成即大的稅賦負擔，甚至將房地產累積的增值，因為補加罰的稅額而回吐給國稅局，可能還造成『賠售』的窘境。故出售人在賣屋前，應謹慎計算持有時間及房地產條件。若持有時間未滿二年者，在出售前先進行稅額試算，出售時要以契約日次日起30天內主動申報『特種貨物及勞務稅』，以免被連補帶罰。
奢侈稅的節稅規劃：
(一)俟持有時間超過二年時再行出售：由於房地產在二年內的移轉都要課徵奢侈稅，如稅賦的成本不符合房地產增值效益，則不如將房地產持有二年後再行出售。其考慮的公式應為： 1 房地產交易有賺錢：預期賣價與買入價額的差額，扣去二年內的房地產貸款利息及相關持有成本，其數額大於奢侈稅額者，就可以在二年內賣出，但仍需以房地產出售所賺取的價金高低來評估。2 房地產的交易利得會被奢侈稅抵銷：預期賣價與買入價額的差額，扣去二年內的房地產貸款利息及相關持有成本，其數額未能大於奢侈稅額者，應該等二年後再出售房地產。
(二)免稅的房地產不用考慮奢侈稅：並不是所有房地產都是奢侈稅課徵的標的，特種貨物其勞務稅條例第5條，總共有11項內容是屬於不用課徵奢侈稅的房地產：1 所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。2 符合前款規定之所有權人或其配偶購買房屋及其坐落基地，致共持有二戶房地，自完成新房地移轉登記之日起算一年內出售原房地，或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售新房地，且出售後仍符合前款規定者。3 銷售與各級政府或各級政府銷售者。4 經核准不課徵土地增值稅者。5 依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。6 銷售因繼承或受遺贈取得者。7 營業人興建房屋完成後第一次移轉者。8 依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣者。9 依銀行法第七十六條或其他法律規定處分，或依目的事業主管機關命令處分者。 10 所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售者。 11 銷售依都市更新條例以權利變換方式實施都市更新分配取得更新後之房屋及其坐落基地者。所以移轉房地產前，可以先查核及評估是否符合以上免稅的房地產項目。
至於奢侈稅實施至今成效如何？據財政部在2012年9月所做的統計，奢侈稅實施以來稅收達53.27億元，其中台北市、新北市在不動產量、價漸恢復平穩，台北市2012年6月每坪單價與去年實施前相較，約下降4%，效果逐步彰顯，2012年10月7日財政部長張盛和強調，將建議立法院對奢侈稅制度維持現狀，不宜調整。
特種勞務及貨物銷售稅（俗稱奢侈稅）的課稅範圍，包括高價小客車、家具和單價逾50萬元的入會費等商品，一律課稅10%，另持有不到2年內轉手出售的不動產，稅率視持有期間課徵售價10%或15%的稅金。依財政部送交立法院說帖，奢侈稅主要來源為不動產，2012年10月已課稅件數逾6162件，金額達35.86億元。
張盛和指出，奢侈稅上路後，不動產量、價都有恢復平穩，顯見奢侈稅已發揮功效。財政部表示，依內政部發布買賣移轉建物所有權登記棟數分析，2012年前8月移轉件數與2010年、2011年相較分別減少17.2%及14.56%，其中以台北市及新北市減少幅度最大，減幅約27~38%。
另據聯合徵信中心提供5大都會區買賣契約單價分析，自2011年6月奢侈稅上路至2012年6月期間，5都每坪單價漲跌互見，其中台北市每坪單價下降4%最明顯，其他4都則微幅上漲0.7%至8.9%不等。
由此觀之，奢侈稅至少達到抑制房價的效果，同時樹立里程碑---奢侈稅是第一個對房地產實際交易價格課稅，為實價登錄甚至是實價課稅做了可行性基礎。
三 2012年1月調高土地公告現值：土地增值稅大增
土地公告現值係直轄市及縣（市）政府對於轄區內土地，由所調查之買賣或收益實例資料，據以估計區段地價。其用途為（一）作為政府徵收土地時補償地價之依據，（二）土地所有權移轉或設定典權時，審核土地移轉現值之標準，（三）作為每3年調動之公告地價依據來源。
土地公告現值為政府單位每年依市況調動，於每年1月1日公告當年度公告現值，但公告現值遠不及市價，引發房屋交易時土地增值稅課稅不公等問題。
現今台灣公告地價及房屋評定現值皆嚴重脫離市價，且多數地方政府不動產評價委員會多年未調整房屋標準單價，以「帝寶」為例，每平方公尺單價為9,867元，適用地段210%，以登記面積860平方公尺(約260坪)住宅，其房屋評定現值僅1,180萬，與市價差距太大且造成稅收減損；另一方面，民眾繳交地價稅是依公告地價為基數配合固定稅率，而目前台灣公告地價大多只有實價的2成左右，若土地市價是每坪33萬元，公告地價則大約只有6.6萬元。
另一方面，由於現行土地所得免徵營業稅，建商藉壓低房價、提高土地售價，規避售屋稅負，且負責人以個人名義購地，以倍數作帳售予公司，墊高土地成本及房地營建總價成本，嚴重扭曲房地所得比，加上土地公告現值及公告地價脫離市價太多，土地交易價格遠遠超過公告現值，提供贈與稅或遺產稅避稅空間，且建商或投資客的土地持有成本低，並無足夠誘因使其提供價格合理的房屋，衍生出圈地養地的亂象。
為解決前述問題，政府單位逐年調高土地公告現值，以台北市近20年土地公告現值調幅為例。100年調幅最高為12.08%。類似情形81年調幅高達15.38%，隨後82年至93年調幅些許波動，甚至下調土地公告現值！這是為何？因為81年的調幅是因應當時的房地產價格飆漲，爾後發生經濟循環，80年代房地產價格回跌低迷，政府下調土地公告現值因應，直至SARS結束後房價又開始起漲。所以房價並不是永漲不跌的。100年及101年的調幅走向與81年及82年相似，是否預告80年代房地產低迷景氣再次重演？值得日後觀察。
四 2012年3月大幅調高路段率：房屋稅大漲
房屋稅是以房屋現值為稅基，乘以按實際使用情形所適用的稅率核課。而房屋現值係由稽徵機關依據各直轄市、縣(市)不動產評價委員會，每3年重新評定1次之房屋構造標準單價、房屋耐用年數及折舊率，以及房屋街路等級調整率等標準核計。計算公式如下：
房屋稅額＝房屋現值×稅率
房屋現值＝核定單價×（1－折舊年數×折舊率)×房屋街路等級調整率×房屋面積
核定單價＝房屋構造標準單價×〔1±各項加減項之加減率±樓層高度之超高(偏低)率〕
街路等級調整率，一般通稱路段率，是按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分訂定標準。所以，除不同的街路會有不同的路段率外，同一條街路也會因其各段落之商業交通繁榮及便利情形不同，分段評定不同的路段率。
以台北市為例，近幾年來的商業及交通發展程度各有不同，為反映各地區繁榮程度及公共建設利益，重行評定各街路等級調整率，係以全市觀點通盤檢視各道路之實際發展狀況，以調整各街路等級調整率。
2012年有些收到房屋稅單的民眾有疑問，房屋稅未因房屋折舊而減少，反而稅額增加？其實是部分縣市調整路段率，導致計算後的稅額增加。
2012年路段率調漲最高是凱達格蘭大道機關學校區，調高一倍，主要是受周邊的一品苑豪宅拉高所致；漲幅第二高為大直明水路四百八十號至樂群三路，路段率由百分之一百三十調到一百八十，漲約零點五四倍，該路段原為禁建區，解禁後豪宅四起。
以指標性豪宅仁愛路帝寶一百坪房屋為例，2011年房屋稅七萬五千元，課徵豪宅稅後須繳三十萬元，飆漲約三倍。元大一品苑原繳兩萬九千元房屋稅，今年繳七萬八千元；另試算一屋開價七億元的文華苑，房屋稅從十萬元跳漲到三十一萬元。
一般而言，如各項標準未調整，則房屋稅會因房屋折舊而逐年減少，但如路段率調升，則房屋稅將於扣減折舊後再按路段率調升的幅度增加，因此，稅額增加的幅度會較路段率調升幅度稍低。舉例來說，總樓層數5層之鋼筋混凝土造住家用公寓，房屋構造標準單價為每平方公尺2,450元，民國90年興建，其中一屋的面積約40坪（120平方公尺），100年（折舊年數10年）路段率為120%，則其100年房屋評定現值為317,500元，房屋稅額為3,810元。若101年路段率未調整，則101年房屋現值【2450元×（1－1％×11）×120％×120㎡＝314,000元】會因折舊減少3,500元，稅額將減少42元，但如該屋路段率調升為140%【調升幅度（140－120）÷120＝16.6%】，則101年房屋現值會調整為366,300元【2450元×（1－1％×11）×140％×120㎡＝366,300元】，房屋稅額為4,395元，稅額較100年增加585元，增加的幅度為15.35%（585÷3810）。
同前例，若總樓層數為12層之大廈，房屋構造標準單價為每平方公尺5,080元，則該屋100年房屋評定現值為658,400元，房屋稅額為7,900元，如101年路段率調升為140%，其101年房屋評定現值為759,600元，房屋稅額為9,115元，稅額較去年增加1,215元。
2012年調升路段率的縣市，台北市約39萬戶的房屋稅額增加，須多繳數百元至數千元不等的房屋稅。新北市、台中市和高雄市升格後，通盤檢討全市路段，讓近年因商業、交通發展程度不同而形成路段繁榮或衰退狀況，能反映房屋價值。新北市逾74萬戶影響最多，台中市和高雄市也有部分路段調整，各約2萬3千戶、7千多戶，此外如苗栗縣也有3203戶受路段率影響。
台灣的房屋稅跟土地稅長年偏低，以元大一品苑一戶2億元的豪宅，房屋稅加上地價稅1年才4萬元，比管理費繳得還少。同樣2億元的房子在日本要繳170萬元台幣的稅，連日本人都忍不住大呼「台灣人眞幸福」！財政健全小組委員及公平稅改聯盟召集人王榮璋反諷：「有錢人愈來愈幸福！」台北市財政局長邱大展說，台北市房屋稅率是全世界最低，一棟市價2億元的豪宅，每年房屋稅卻只繳4萬元，與日本一棟2億日幣年繳170萬日幣的房屋稅相比相差甚遠，將每3年固定檢討房屋相關稅率。
五 2012年5月課徵豪宅稅
豪宅稅不是獨立的稅目，它是房屋稅，只是因為它的路段率調幅較一般住宅高，以致房屋稅額比一般住宅還要多。房屋稅是以房屋現值、房屋稅率及路段率（以景觀、路段位置等釐定）計算，豪宅稅則在路段率的計算上加大比率。
台北市豪宅稅課徵原標準為具獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶有車位、保全嚴密、管理周全等8大特色。房屋稅每年五月開徵，台北市2012年首度加徵豪宅稅，台北市不動產評價委員會2011年7月重新評定各街路的路段率，結果有四百五十二條道路路段率調升，漲幅從百分之三到百分之百不等，預估豪宅稅可多進帳五億餘元。台北市稅捐稽徵處公布，因房屋外觀豪華、地段佳、景觀好等因素達課徵豪宅稅標準的房子，全市有四百棟、約一萬零四百餘戶須繳納豪宅稅。
先前依獨棟、景觀好等八大條件，認定全市400棟、1萬400戶須繳豪宅稅，因民眾反彈徵收標準模糊，每坪三、四十萬元也被列入不合理，2012年4月18日稅捐處增列總價八千萬元以上，且每坪一百萬元、每戶八十坪以上條件，符合標準豪宅139棟、2900戶，豪宅稅收從五億元縮水成二點八億元。
六 結論
房價走了將近10年的多頭，現在或是不久的將來該是房價應真正反映基本面的時候。現階段不動產稅負改革，除了抑制房價外，也是健全房地產市場。過去搶短投資客搶紅單、把房子當作股票短進短出獲取暴利的景象不再復見。我們期許這些政策能達到居住正義，人人都可以住得起房子。
參考資料
李雨珊，20111003，房地產新稅事：奢侈稅！
蘋果日報，20121008，奢侈稅見效 張盛和籲維持
蘋果日報，20120702，NO.1房產月刊╱實價登錄，準備好了嗎？
蘋果日報，20120113，北市住宅區土地公告現值 前5名每坪逾200萬
蘋果日報，20120429，折舊難抵 路段率墊高房屋稅
蘋果日報，20120329，徵豪宅稅 帝寶7.5萬變30萬
蘋果日報，20120419，北市豪宅稅 少徵7500戶
楊義隆等合著，家庭稅務規劃，2010年8月
