不動產買賣之廣告不實
一 案例
某建商的廣告文宣，標榜「符合風城仕紳、科技菁美文教生活圈的居住文化感」、「優質住宅特有的內涵」等住宅區住宅宣傳，樣品屋也是住宅區住宅裝潢，依客廳、主臥室、孝親房等規劃，廣告全未提及此預售屋用途為辦公室。另外買賣契約書載明建築基地為商業區，用途為一般辦公室，可辦理自用住宅優惠稅率。基地前方為百坪畸零地，建商口頭承諾畸零地面積很小，不可能蓋屋，將作社區花圃，保持永久棟距。由於主打住宅區住宅以及社區花圃這兩大優點，吸引許多住戶前來購買。
完工後有住戶發現地目竟是「商業區」，僅供辦公室使用。基地前方的畸零地申請到建築執照，拆除花圃翻土整地搭起圍籬，即將興建地上13層樓、地下2層大樓。住戶嘩然，要求建商解約退款未果，向法院提告建商應返還購屋頭期款及賠償金合計1千萬元。請問住戶的請求是否有理？
二 廣告是契約內容的一部分
企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容(消費者保護法第22條)。縱令建商與住戶間所訂定之買賣契約，未就該廣告內容而為約定，惟住戶如信賴該廣告內容，並依建商在廣告所提供之訊息，進而與之簽訂買賣契約時，建商所負之契約責任，自應及於廣告內容（最高法院91年度台上字第1387號裁判要要旨參照）。
本案住戶閱讀了建商的廣告文宣，導致他們誤認是住宅區住宅。建商在廣告全未提及此建案為商業區住宅，樣品屋也依客廳、主臥室、孝親房等規劃，且契約書中提及可辦理自用住宅優惠稅率，足以使人誤認購買的是住宅區住宅。廣告是契約內容的一部分，廣告所記載的內容建商有給付的義務。建商因可歸責之事由而給付不能者，住戶得請求賠償損害，並得解除其契約（民法第226、256條）。契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，建商應返還購屋頭期款（同法第259條）。故住戶請求建商應返還購屋頭期款及賠償金合計1千萬元為有理由。
三 口頭承諾應記載合約
不動產物權，依法律行為而取得、設定者，應以書面為之(民法第758條第2項)。買屋時最好在買賣契約書中記載建商口頭承諾事項，求償才有依據。
本案基地前方為百坪畸零地，建商口頭承諾畸零地面積很小，不可能蓋屋，將作社區花圃，保持永久棟距。嗣後申請到建築執照，拆除花圃翻土整地搭起圍籬，即將興建地上13層樓、地下2層大樓。住戶主張社區高達28樓，2棟只距離6米，可能危及消防安全，由於畸零地2面臨路，又面18米的主要道路，依建築法規得以拉高建物高度。
消費者應先查詢土地使用分區圖，查明建商承諾的空地是否為法定保留空地，如果不是，日後土地使用極有可能變化，最好購屋前向建商要求設定該地的「不動產役權」，以確保未來景觀不被高樓大廈遮蔽。
稱不動產役權者，謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權(民法第851條)。不動產資源有效運用之型態，日新月異，為提高不動產之價值，就大範圍土地之利用，對各宗不動產，以設定自己不動產役權方式，預為規劃，即可節省嗣後不動產交易之成本，並維持不動產利用關係穩定。例如建築商開發社區時，通常日後對不動產相互利用必涉及多數人，為建立社區之特殊風貌，預先設計建築之風格，並完整規劃各項公共設施。不動產役權固可透過如汲水、採光、眺望等便利不動產利用人生活上所需功能之目的，設定不動產地役權，用以提昇不動產價值，經營社區風格。不動產役權係以他人之不動產承受一定負擔以提高自己不動產利用價值之物權，具有以有限成本實現提升不動產資源利用效率之重要社會功能。亦可視為民法為了調和不動產相鄰關係，而在現行對所有權擴張或限制之規定(例如民法第779條之鄰地過水權、第786條之管線安設權、第787條規定之袋地通行權等)外，另一種透過私人間約定，以提昇自己不動產價值之權利型態。
四 實務見解：臺灣新竹地方法院民事判決98年度重訴字第48號
本件住戶與建商均不爭執系爭土地為複合商業區用地，不得做住宅使用。而建商不爭執原證1、17為系爭預售屋之廣告文宣。觀之原證1之廣告文宣，其內提及「家不僅是身心的安憩之所」、「使每個家庭都能擁有上好條件的採光、通風」、「．．．優質住宅特有的內涵」、「讓家成為重新出發的原點」、「在這，豁然開朗的就從家門通往萬坪公園的藍天一色」。另就原證17其上載有「世紀名宅的世界首演」。是建商若無使一般消費大眾誤認系爭預售屋屬住宅，何以就其不否認之系爭預售屋銷售廣告中多次提及者為「家」、「住宅」等字樣，而就其所稱之系爭預售屋用途為辦公室，卻未見出現於廣告文宣中。
又，系爭預售屋於網路上有銷售資料，其上內容應係被告理銘公司或昌益事業群所提供（此可由被告不否認之原證17之廣告文宣可知，系爭預售屋建案係由昌益事業群綜合規劃，由被告理銘公司投資興建）。而其上載明「住家單層4戶．．社區共528戶．．格局3-4房2廳2.5衛．．．每戶每個房間均有開窗，62-83坪規劃雙套房，其中1間可當孝親房．．．主臥室規劃更衣空間，．．．貸款額度可達8成」，有網路資料一紙可稽（即原證2）。顯然被告理銘公司就系爭預售屋係以住宅用途方式銷售，否則以被告理銘公司所屬昌益事業群在新竹之高知名度及在建築業之高聲譽（參照原證30，昌益事業群大樓啟用，新竹市長前往祝賀，並以市府網站發佈此項新聞即可知被告理銘公司所屬昌益事業群於新竹市所享有之優良聲譽），系爭預售屋既不能供作住宅使用，網路上之訊息卻標榜優質住宅，而未有隻字片語提及為辦公室用途，焉有不為更正而任令錯誤訊息於網路上散發之理，是被告理銘公司對系爭預售屋自始即設定以「住宅」方式銷售。
另證人即銷售系爭預售屋建案之銷售人員辛○○、李宥榛、寅○○於本院審理時均證稱原證3
之資料為接待中心內之模型及樣品屋內之擺設，並就原證29之照片坦承為樣品屋之照片。觀之原證3 為廚房及工作檯、臥室、客廳之擺設。而原證29之照片顯為一般家庭居住之裝潢設計格局。再經提示原證27之室內格局擺設平面圖予證人李宥榛審視，其坦承如有需要會提供給客戶參考。系爭預售屋既不得供住宅使用，何以需另行製發住宅格局之平面資料於用途僅限於辦公室之銷售建案中供客戶參考。又證人李宥榛於本院訊問：「跟原告丁○○夫妻在提複合商業區辦公室使用時，有無提到該房屋不能作為住宅使用，如果作為住宅使用有何後果時，陳稱『沒有』」，「（在簽約前於接待中心有無哪一個資料、模型或任何圖像物品，有揭示給看屋的民眾，顯示該建案是辦公室使用？) 答稱『沒有』」，並表示以接待中心之樣品屋向原告丁○○夫婦介紹系爭建案之內部陳設跟格局空間，是系爭預售屋建案既然僅能供辦公室使用，卻未見被告提出有關任何辦公室格局設計之參考資料，反係全然著墨於供住宅使用之規劃、設計，況證人辛○○於本院審理時自承賣過辦公室，且依伊認知，一般商業區有的可作為商業住宅，但是複合商業區登記辦公室，是不得當住宅使用。則就系爭預售屋既同屬辦公室之用途，何以特別介紹住家規劃之格局供客戶參考，是以，本件在在均顯示系爭預售屋自銷售初起即欲以住宅方式掩飾系爭預售屋為辦公室之事實。
證人辛○○、李宥榛、寅○○雖證稱有告知系爭預售屋係賣辦公室，不能做住宅使用，空間規劃僅係供客戶參考云云，然原告及証人丙○○皆已到庭証陳，在前往該銷售中心看屋，直至簽訂系爭買賣契約為止，銷售人員即証人等確未曾告以系爭房屋不得供作住宅使用乙事，而原告等均已使銷售人員明瞭係為自住目的，且原告等均曾就廣告資料或系爭契約所載之「複合商業區」或「辦公室」字樣提出質疑，證人辛○○等人則分別以「入住後可變更為自用住宅」、「送件用」、「作為住宅外還可以做生意」、「可以作住宅用也可以開公司」等由塘塞。是若證人辛○○、李宥榛、寅○○所述為真，於已告知客戶不能為住宅使用之情形下，原告等卻仍執意購買，並以住宅之格局施作（見原證36，被告理銘公司分別通知原告甲○○、丁○○變更設計，前述原告施作之項目均為一般住家之規格及設計），再任令因違法為住宅使用而置其自身受有斷水斷電之虞（依原證12新竹市政府都市計畫科之回答，系爭預售屋若違法使用，將採罰鍰及斷水、斷電）而使花費近千萬元或超過千萬元購買之系爭預售屋因無水、無電、無法使用而荒置，縱至愚之人，亦不會為之。再盱衡經驗法則以觀，倘為讓客戶瞭解坪數大小、空間及高度，其應係提供相同格局之辦公室樣品屋供客戶參看，本院中之辦公室與住宅兩者意象不同、功能、品質、用途、使用對象亦均不同（參原證35新竹市都市計畫及土地開發許可審議意見表，數位審查委員即針對系爭建案之建築立面與高科技複合商業辦公大樓建築物意象不符，及複合商業辦公室大樓為何每單位均有兩間浴廁提出質疑），被告何須多此一舉費心設計住家用品擺設裝潢及相關示意圖說，徒增成本花費，其意圖昭然若揭。是證人辛○○、李宥榛、寅○○所為此部分說詞顯為不實而不足採信。
再按兩造所訂立之房屋、土地買賣契約，彼此具有不可分離之關係，性質上屬聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約，原告就土地買賣契約援引上述催告函而與房屋契約同步予以解除，於法並無不合，最高法院86年度台上字第2665號判決參照。又依系爭土地買賣契約書第19條「買方（即原告等）與座落本件土地上之建物所有權人所訂立之房屋買賣契約，與本契約聯立，上開契約，如．．．；如因建物所有權人發生違約之情事，致買方得解除契約時，買方得同時解除本件契約。」經查系爭土地上之建物即系爭預售屋所成立之買賣契約業經原告依法撤銷而不存在，而系爭土地買賣契約與系爭預售屋買賣契約乃聯立契約而不能單獨存在，此為原告與被告癸○○等四人所不否認，則原告等主張依系爭土地買賣契約第19條之規定，解除系爭土地買賣契約，依前揭說明，於法並無不合。又被告陳淑慧、子○○、卯○○委託被告癸○○處理系爭土地買賣事宜，業經被告陳淑慧、子○○、卯○○陳明在卷，而原告等於98年3月10日委託大眾聯合法律事務所發函向被告陳淑慧、子○○、卯○○之代理人即被告楊全玉為解除系爭土買賣契約之意思表示，有原證8函文在卷足稽，且被告癸○○並未否認收受此意思表示，是系爭土地買賣契約亦已合法解除。
按契約解除時，當事人雙方有回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第2款定有明文，另按數人負同一債務或有同一債權，而其給付為可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之，民法第271條定有明文。從而，原告等請求被告癸○○等四人應分別返還附表二所示之系爭土地之價款及利息，為有理由，應予准許。
五 案例的解答代結論
關於住戶閱讀了建商的廣告文宣，導致他們誤認是住宅區住宅一案，住戶的主張有理，因為廣告是契約內容的一部分，廣告所記載的內容建商有給付的義務。至於建商口頭承諾畸零地將作社區花圃，嗣後變成興建大樓一案，由於口頭承諾未記載合約，住戶僅能透過設定不動產役權，爭取住戶採光、眺望之權益。
