民法在公務上的應用：租金過高，住戶可以減租，商家不可以

#土地法 第97條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。」「約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」照這個條文看，若赤鬼給房東的租金超過公告現值的10%，政府會介入減租。

不過法院限縮了打擊範圍，將政府會介入減租的情形，僅限於住宅用租金；出租供營業使用之租金就算超過公告現值的10%，政府是不會介入的。

按土地法第97條第一項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重『防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題』及同法第三編第三章『房屋及基地租用』第94條至第96條均就『城巿住宅用房屋』設其規範，暨該條項蘊含摒除『城巿營業用房屋』在外之『隱藏性法律漏洞』，有以『目的性限縮解釋』補充必要自明。(93年度台上字第1718號民事判決) 

#目的性限縮解釋 #法律 #租金 #房租

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赤鬼店租為什麼沒有最高限額規定的適用？
4806出版時間：2018/10/15 10:36 

赤鬼公益店曾是最賺錢分店，月營業額800萬，仍不敵房東漲租。資料照片
簡松柏／台南高分院公設辯護人

商店的房東漲房租，無論店家接不接受，消費者總是間接受害（不是商品價昂、就是那家店不見了）……〈月租120萬逼走赤鬼，閒置10個月房東不漲了 https://tw.appledaily.com/new/realtime/20181008/1442040/〉一文的報導，引來讀者一遍辱罵房東之聲（或許，只有當房東的人才不會有怨言）。

在這一遍罵聲之中，有這麼一則與眾不同的特殊留言：「台灣早有法律規定年收租金不得高於公告現值的10%，只是公權力沒在執行。」這則留言，明顯將箭頭指向政府部門（公權力），指責「胡亂調漲租金」的原因在於政府部門沒有執行《土地法》第97條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。」「約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」是嗎？以下的介紹，請參考。

關於房屋租金的最高額度限制，針對市場攤位（介於房屋與非房屋之間），最高法院54年台上字第1528號民事判例要旨說：「市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束。」這也就是說，早在民國54年的審判實務見解，最高法院就把「市場攤位」的租金排除在最高額度限制規定的適用範圍之外。

針對「市場攤位」租金而寫就的這個民事判例，能不能援用於「商店」或其他供營業房屋（建物）？

1.早期，最高法院的審判實務認為不能援例辦理用（也就是必須受《土地法》第97條規定的限制）

a.72年度台上字第4278號民事判決要旨：「本院54年台上字第1528號判例，係就市場經營者將市場攤位租予承租人之情形而為釋示，意謂市場經營者不惟提供攤位於承租人營商，並負責該市場之經營管理及場內秩序與衛生之維持，此與本件上訴人單純將房屋之店面租與被上訴人營商之情形，尚屬有間，即不得援例主張。」

編註：承租人所付市場攤位的租金，包含享受市場經營者經營、管理市場的對價，這是一般「房屋之店面」所不能比擬的，所以「房屋之店面」的租金不能援用這個判例來辦理。

b.76年度台上字第712號民事判決要旨：「本院54年台上字第1528號判例係認市場攤位之承租人，不僅得在其承租之攤位營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，故不受土地法第97條所定房租及地租最高限制之拘束。而系爭房屋並非市場之攤位，其周圍之設施，非屬被上訴人所有，雖能作商店之使用，仍屬普通房屋之性質，則被上訴人出租房屋與上訴人所約定之租金，仍應有土地法第97條規定之適用。原審竟以系爭房屋之環境繁榮，援引本院54年台上字第1528號判例，認兩造就系爭房屋約定之租金，不受土地法第97條所定最高租金額之限制，所持法律上之見解，自有可議。」

編註：市場經營者經營、管理市場，創造了整個市場的特殊利益；攤位承租人所付租金包含享受這整個市場特殊利益的對價，這是一般「房屋之店面」所不能比擬的，所以「房屋之店面」的租金不能援用這個判例來辦理。

c.84年度台上字第696號民事判決要旨：「按本院54年台上字第1528號判例，係就市場經營者將市場攤位租與承租人之情形而為釋示，意謂市場經營者不惟提供攤位於承租人營商，並負責該市場之經營管理及場內秩序與衛生之維持，因此約定之租金不受土地法第97條房租最高限制之拘束。此與本件上訴人林ＯＯ單純將房屋之店面租與上訴人ＯＯ公司經營證券業務之情形，尚屬有間，仍應有土地法第97條之適用。」

編註：這個判決特別強調「房屋之店面」沒有市場經營者的經營、管理市場問題，兩者明顯不同，所以「房屋之店面」的租金不能援用這個判例來辦理。

2.現在，最高法院審判實務見解認為可以援例辦理（即使不是援例辦理，仍不受《土地法》第97條規定限制）

關於《土地法》第97條第一項所定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限」，93年度台上字第1718號民事判決明白表示這個規定存在著「隱藏性法律漏洞」，在適用時應作「目的性限縮解釋」。

這個判決說：「按土地法第97條第一項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重『防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題』及同法第三編第三章『房屋及基地租用』第94條至第96條均就『城巿住宅用房屋』設其規範，暨該條項蘊含摒除『城巿營業用房屋』在外之『隱藏性法律漏洞』，有以『目的性限縮解釋』補充必要自明。」

秉持這樣的見解，接下來的判決，如：
a.95年度台上字第138號民事判決要旨：「查城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，此為本院最新之見解。原審謂城市供營業用房屋之租金，仍有土地法第97條規定之適用，而為不利於上訴人之判斷，尚屬可議。」

編註：這個判決跳脫市場經營者經營、管理市場、創造市場特殊利益的概念，強調房屋的用途（不供居住之用）、特別強調「承租人得以營商而享受商業上之特殊利益」，而排除《土地法》第97條規定的適用。這見解類似摘取54年台上字第1528號民事判例要旨裡的看法：「市場攤位之承租人……營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比。」

b.99年度台上字第539號民事判決要旨：「苟系爭房屋確係出租於第三人作營商使用，而享受商業上之特殊利益，即非普通住宅房屋之承租可比，其租金本可不受土地法第97條所定最高限額之拘束（參見本院54年台上字第1528號判例）。」

編註：這個判決要旨可說是95年台上字第138號判決要旨的簡易版。

c.101年度台上字第439號民事判決要旨：「惟按市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束，此有本院54年台上字第1528號判例可參。查上訴人於原審即主張系爭土地位於文心南路與永春東路口，可出租供營業使用等語……原審未詳查系爭土地是否確可出租供營業使用，遽依土地法第105條及第97條之規定，加倍核算被上訴人違約所致損害之懲罰性違約金，於法已有未洽。」

編註：這個判決直接就援用54年台上字第1528號判例作為判決的法律依據，強調的是土地可出租供營業使用，強調的是承租人享受特殊利益之對價（非供居住之用）。

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20181015/1447702/