民法在公務上之應用：房沒買著！180萬頭期要不回，潑漆抗議房仲

類似案例是合約書加但書：如果房屋貸款無法貸到8成(含信貸)，買方可以片面解約。

幾天後，買方申請的房屋貸款沒貸到8成。原本買方想說還好有加但書，請房仲退還簽約金20萬。

可是，但書的意思是「如果房屋貸款無法貸到8成，就要用信用貸款來補足」，所以簽約金無法退還。

https://www.youtube.com/watch?v=9gYBEfjuo4A&feature=youtu.be

消滅時效之運用：關廠工人案

想到 #關廠工人案…20幾年前，桃園某廠惡性倒閉，工廠工人失去工作，那時的政府就提供「墊款」給工人度過難關。過了10幾年，那時的勞委會(現在叫勞動部)不知道哪根神經發作，對這些關廠工人提起訴訟討回墊款，這場討錢的官司就叫關廠工人案，之後引發工人臥軌抗議。關廠工人的律師極力主張這筆「墊款」是屬於公法債務，#消滅時效 僅有5年；而非勞委會的律師所主張的是屬於民法債務，#消滅時效 長達15年。後來法官認為這筆「墊款」屬於公法債務，於是移案給行政訴訟庭。這時候勞動部發現案子必敗無疑，趕快匆匆忙忙到法院撤案。彼時工廠工人勝訴在望，不同意撤案，於是案件順利進入審理程序，法院以「已超過5年」時效消滅為由，關廠工人可以不用還這筆錢。其實政府保護勞工，應該是向無良的資方討公道，政府反過來向失去工作的勞工討錢，觀感不好敗訴也是必然。

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延伸閱讀
林立青：沒人看到女工，看到的反而是狀告女工的律師
https://tw.appledaily.com/new/realtime/20181030/1457075/?fbclid=IwAR0XHpluyzuQF1pHVWt_YjiYPQIzKTyG83Jv3XvqsINdPjALAQKoEzsMwB4

社會生活與民事法律：單親媽花303萬購屋，銷售經理自我傷害才知竟被騙

感想：

不要貪，不要買 #預售屋紅單 (就是訂購單如同你去訂購家具家電一樣，薄薄一張大小約A4一半，因為都是粉紅色居多，簡稱紅單)，不要簽你從來沒聽過的契約，像是「權利讓渡契約書」、「借名登記契約書」。

手上只有幾百萬，竟然訂購了３戶，一千多萬的房子，財務槓桿會不會做太大？

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2018年台中市一對嫁來台灣10餘年的趙姓陸配姐妹，2017年11月至興富發集團旗下潤隆建設「潤隆」建案接待會館購買預售屋，經理呂男以每戶低於市價百萬元向姐妹推銷3戶「員工戶」，並聲稱可代售其中2戶，趙姓姐妹因此同意簽約並陸續匯款303萬元至呂指定的個人戶頭，但2018年初呂男突然在高雄自殺，經興富發告知才知呂男手中根本沒有員工戶可賣，建商也沒收到錢，她泣訴「為何連在接待中心買屋，也會被騙？」。提告向興富發求償，但興富發稱是呂男個人行為，責任應透過司法釐清。

 

興富發集團旗下潤隆建設在台中市南屯區推出「潤隆」建案，基地逾2500坪、總戶數268戶，標榜新七期、總價988萬起，預計今年中旬完工；潤隆積極推銷，經常在市政路和河南路口的接待會館舉辦親子活動、買屋吃火鍋等，吸引不少賞屋人潮。

 

《蘋果》接獲趙女的友人投訴，連繫趙女出面。趙女表示，去年10月底，接到「潤隆」看屋簡訊，朋友告知該預售屋地點很好，她因單親撫養3個小孩，一直想給孩子較好的環境，也希望姐妹同住，多次至接待中心看屋，並由經理呂金翰(32歲)出面接待。

 

去年11月5日，趙女和妹妹再次看屋，呂男聲稱他是經理權限大，且妻子是興富發董事長特助，可提供每戶比市價便宜百萬元的員工戶給趙女，以每戶1115萬元至1122萬元價格，鼓吹趙女訂3戶，並稱若經濟無法負擔，他會負責出售其中2戶。

 

趙女表示，呂男不斷遊說，她和妹妹原本頗為猶豫，但呂男要趙女先交付2萬元押金搶下來，與他先簽署3戶員工戶的「權利讓渡契約書」及授權他賣屋的「借名登記契約書」，契約註明每戶頭期款包括「人頭費、合約費」101萬元共303萬元，並主動交付一張今年5月即期的318萬元支票做履約保證；趙女表示，當下她擔心無法負擔，但呂男一再洗腦、保證可代售，且可隨時解約，待趙女匯款後再簽公司正式合約。

雙方談妥後，呂男立即安排姐妹們參加買屋吃火鍋活動，期間呂男還傳LINE趙女「這禮拜剛升專案經理，大家以後買房子，權利會更大」，讓趙女放心匯款。

 

趙女表示，她和妹妹籌出畢生積蓄並貸款，陸續匯款至呂男指定的個人戶頭，直到今年1月底，她們找不到呂男簽署買屋的後續文件，跑到接待中心找人，才知呂男已在高雄上吊自殺，興富發並告知呂男不是經理只是一般員工，手中沒有「員工戶」可出售，指一切全是他個人行為。

 

趙女得知後，簡直要崩潰，「怎麼連在接待中心買屋都會被騙？」她心急哭訴，嫁來台灣10幾年，為了孩子省吃儉用打拼，她告訴就讀國中的兒子：「兒子呀，媽媽給你們買了新房子，我們要有房子可以住了，一家人很期待，沒想到一下子就發生這種事。」

 

趙女於是委託律師彭敬元提告，律師指曾和業者協調也到消基會申訴，確認在接待中心吃火鍋當天簽約，但業者表示趙女匯給呂男的錢，公司沒有拿到，趙女可依約買下呂男指定的那3戶，但每戶要加100萬元，再讓她折抵80萬元，趙女無法接受，決定提告。

 

彭敬元表示，呂金翰自稱及名片都是興富發經理、簽約也在接待會館，依八里雙屍命案，最高法院判媽媽嘴老闆呂炳宏要連帶賠償的見解，興富發應該對員工詐騙的行為負起連帶賠償責任，因此已向呂金翰的繼承人和興富發提告求償303萬元。

 

對於趙女姐妹指控，興富發副總廖昭雄表示：「當事人不是和公司簽約，不管呂先生是經理或是業務，聽起來都屬於個人的行為，是否在接待中心簽約？雙方有何種利益？我不清楚、也無法猜測，你(指記者)接收到的是當事人的說法，我們都不在場，既然對方已經提告就讓司法釐清。」

 

消基會律師游開雄表示，只要能確認買賣契約是在接待中心簽署，建商就該負連帶賠償責任，「否則照建商說法(指是個人行為)，阿貓、阿狗都可以到他們的預售中心充當他們的經理，如入無人之境，這是建商的辯詞，只要在接待中心，透過公司人員承買，建商就須對員工的故意過失負責。」(許淑惠／台中報導)

此新聞引發網友熱議，有網友留言稱：「誠心建議興富發拿出誠意和解吧！就賣給原告一戶低於市價百萬元的員工戶。就當作是幫公司做廣告，而且這個小錢對興富發而言根本不痛不癢」，此留言引發五百多名網友按讚；另有網友加碼建議興富發：「除了賣低價的員工戶，連客戶被騙的303萬，也要一併賠給客戶。」但也有網友認為：「這官司有得打，買家是和個人簽約，不是和公司簽約，合約也是很重要的。」

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20180325/1320018/

給大學生及工作人的職場素養：你是不是自己限制了自己？

生涯探索班級座談活動紀要

主辦單位：長庚大學

講題：你是不是自己限制了自己？

講師：國立空中大學　林斯健　教授

本所 106 學年度下學期「生涯探索班級座談」活動，係於 2018年 05 月 22 日（星期二）上午 10 點在工學大樓四樓醫電所所務區舉行。本次座談活動主要係為使學長、姐畢業後進入職場能有更好的適應力，因此特別邀請國立空中大學林斯健教授，以「你是不是自己限制了自己？」為主題進行演講。

演講一開始，老師先用簡單例子帶我們進入今天班級座談之主題，並告訴我們人生雖然會有許多坎坷、困難和挑戰，但往前衝就對了。他也提到畢業後進入職場，大家會面對很多看似微小的事件，但卻可能無意中成就了自我，他以第一份工作負責訂中午便當為例，說明訂便當這件事雖小，但是如何做好，做的週延，卻不簡單。他也透過這個例子提醒我們，不要因為事小，而隨便敷衍了事。他也建議同學們到了職場後無論再小的事項，都應盡力努力完成，有一天將有人會發現你/妳的用心和努力。

演講過程中，老師舉出了很多大公司選用新進人員的標準與條件以及面試時可能會被問到的問題供同學參考，並引導大家思考如何回答這些面試問題，才具有說服力，他也一再地提醒碩一學弟妹練習「透過未來，想像自己」，學習擬定自己未來履歷，並練習照表操課，以達到未來自己所設訂之人生目標。

最後，林教授也再次提醒我們「人生不是藍圖，而是拼圖；人生難免手上都是爛牌，但還是要打下去」，透過這句話告訴我們，雖然同學畢業後到了職場會遇到許多不如意的事，但應換個角度正面思考，才是健康面對人生挑戰之正確之道。活動在中午12點圓滿結束。

QA時間

Q：大學生課餘應該做些什麼，對未來會比較有幫助呢？

A：探索多元知識，例如打工、通識課程、社團、旅遊。接觸平常不會看、玩、吃的東西，刺激新的想法。

會後花絮：http://gimm.cgu.edu.tw/ezfiles/53/1053/img/1293/532587472.pdf

上圖：林斯健教授(前左一)與長庚大學師生開心合影留念

上圖：李明義特聘教授兼所長(左)與林斯健教授(右)相見歡

上圖：國立空中大學「豆腐教授」沈中元(左)與「便當教授」 #BDPro 林斯健(右)。沈中元主任每節課到各班為同學打氣，很熱心。

民法在公務上的應用：租金過高，住戶可以減租，商家不可以

#土地法 第97條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。」「約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」照這個條文看，若赤鬼給房東的租金超過公告現值的10%，政府會介入減租。

不過法院限縮了打擊範圍，將政府會介入減租的情形，僅限於住宅用租金；出租供營業使用之租金就算超過公告現值的10%，政府是不會介入的。

按土地法第97條第一項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重『防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題』及同法第三編第三章『房屋及基地租用』第94條至第96條均就『城巿住宅用房屋』設其規範，暨該條項蘊含摒除『城巿營業用房屋』在外之『隱藏性法律漏洞』，有以『目的性限縮解釋』補充必要自明。(93年度台上字第1718號民事判決) 

#目的性限縮解釋 #法律 #租金 #房租

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赤鬼店租為什麼沒有最高限額規定的適用？
4806出版時間：2018/10/15 10:36 

赤鬼公益店曾是最賺錢分店，月營業額800萬，仍不敵房東漲租。資料照片
簡松柏／台南高分院公設辯護人

商店的房東漲房租，無論店家接不接受，消費者總是間接受害（不是商品價昂、就是那家店不見了）……〈月租120萬逼走赤鬼，閒置10個月房東不漲了 https://tw.appledaily.com/new/realtime/20181008/1442040/〉一文的報導，引來讀者一遍辱罵房東之聲（或許，只有當房東的人才不會有怨言）。

在這一遍罵聲之中，有這麼一則與眾不同的特殊留言：「台灣早有法律規定年收租金不得高於公告現值的10%，只是公權力沒在執行。」這則留言，明顯將箭頭指向政府部門（公權力），指責「胡亂調漲租金」的原因在於政府部門沒有執行《土地法》第97條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。」「約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」是嗎？以下的介紹，請參考。

關於房屋租金的最高額度限制，針對市場攤位（介於房屋與非房屋之間），最高法院54年台上字第1528號民事判例要旨說：「市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束。」這也就是說，早在民國54年的審判實務見解，最高法院就把「市場攤位」的租金排除在最高額度限制規定的適用範圍之外。

針對「市場攤位」租金而寫就的這個民事判例，能不能援用於「商店」或其他供營業房屋（建物）？

1.早期，最高法院的審判實務認為不能援例辦理用（也就是必須受《土地法》第97條規定的限制）

a.72年度台上字第4278號民事判決要旨：「本院54年台上字第1528號判例，係就市場經營者將市場攤位租予承租人之情形而為釋示，意謂市場經營者不惟提供攤位於承租人營商，並負責該市場之經營管理及場內秩序與衛生之維持，此與本件上訴人單純將房屋之店面租與被上訴人營商之情形，尚屬有間，即不得援例主張。」

編註：承租人所付市場攤位的租金，包含享受市場經營者經營、管理市場的對價，這是一般「房屋之店面」所不能比擬的，所以「房屋之店面」的租金不能援用這個判例來辦理。

b.76年度台上字第712號民事判決要旨：「本院54年台上字第1528號判例係認市場攤位之承租人，不僅得在其承租之攤位營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，故不受土地法第97條所定房租及地租最高限制之拘束。而系爭房屋並非市場之攤位，其周圍之設施，非屬被上訴人所有，雖能作商店之使用，仍屬普通房屋之性質，則被上訴人出租房屋與上訴人所約定之租金，仍應有土地法第97條規定之適用。原審竟以系爭房屋之環境繁榮，援引本院54年台上字第1528號判例，認兩造就系爭房屋約定之租金，不受土地法第97條所定最高租金額之限制，所持法律上之見解，自有可議。」

編註：市場經營者經營、管理市場，創造了整個市場的特殊利益；攤位承租人所付租金包含享受這整個市場特殊利益的對價，這是一般「房屋之店面」所不能比擬的，所以「房屋之店面」的租金不能援用這個判例來辦理。

c.84年度台上字第696號民事判決要旨：「按本院54年台上字第1528號判例，係就市場經營者將市場攤位租與承租人之情形而為釋示，意謂市場經營者不惟提供攤位於承租人營商，並負責該市場之經營管理及場內秩序與衛生之維持，因此約定之租金不受土地法第97條房租最高限制之拘束。此與本件上訴人林ＯＯ單純將房屋之店面租與上訴人ＯＯ公司經營證券業務之情形，尚屬有間，仍應有土地法第97條之適用。」

編註：這個判決特別強調「房屋之店面」沒有市場經營者的經營、管理市場問題，兩者明顯不同，所以「房屋之店面」的租金不能援用這個判例來辦理。

2.現在，最高法院審判實務見解認為可以援例辦理（即使不是援例辦理，仍不受《土地法》第97條規定限制）

關於《土地法》第97條第一項所定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限」，93年度台上字第1718號民事判決明白表示這個規定存在著「隱藏性法律漏洞」，在適用時應作「目的性限縮解釋」。

這個判決說：「按土地法第97條第一項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重『防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題』及同法第三編第三章『房屋及基地租用』第94條至第96條均就『城巿住宅用房屋』設其規範，暨該條項蘊含摒除『城巿營業用房屋』在外之『隱藏性法律漏洞』，有以『目的性限縮解釋』補充必要自明。」

秉持這樣的見解，接下來的判決，如：
a.95年度台上字第138號民事判決要旨：「查城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，此為本院最新之見解。原審謂城市供營業用房屋之租金，仍有土地法第97條規定之適用，而為不利於上訴人之判斷，尚屬可議。」

編註：這個判決跳脫市場經營者經營、管理市場、創造市場特殊利益的概念，強調房屋的用途（不供居住之用）、特別強調「承租人得以營商而享受商業上之特殊利益」，而排除《土地法》第97條規定的適用。這見解類似摘取54年台上字第1528號民事判例要旨裡的看法：「市場攤位之承租人……營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比。」

b.99年度台上字第539號民事判決要旨：「苟系爭房屋確係出租於第三人作營商使用，而享受商業上之特殊利益，即非普通住宅房屋之承租可比，其租金本可不受土地法第97條所定最高限額之拘束（參見本院54年台上字第1528號判例）。」

編註：這個判決要旨可說是95年台上字第138號判決要旨的簡易版。

c.101年度台上字第439號民事判決要旨：「惟按市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束，此有本院54年台上字第1528號判例可參。查上訴人於原審即主張系爭土地位於文心南路與永春東路口，可出租供營業使用等語……原審未詳查系爭土地是否確可出租供營業使用，遽依土地法第105條及第97條之規定，加倍核算被上訴人違約所致損害之懲罰性違約金，於法已有未洽。」

編註：這個判決直接就援用54年台上字第1528號判例作為判決的法律依據，強調的是土地可出租供營業使用，強調的是承租人享受特殊利益之對價（非供居住之用）。

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20181015/1447702/

身心障礙者權利公約：自閉症館員成得力助手，陽明圖書館整齊

下面一則超連結新聞報導，一位自閉症圖書館館員，有著超強的記憶力，將圖書館的書本排列整齊。


這很棒，雇主在僱用身心障礙者的時候，可以參考看看。人才，就是將人放在適合的位置上。魚就讓它游泳，鳥就讓它飛翔。


上次也有一位換鈔票給我的銀行行員很像自閉症,基本上他們做事情都會很中規中矩,不會有什麼偷懶的狀況。自閉症有他超乎常人的固着性，用對地方，就是超乎想像的專注跟效率。


https://www.youtube.com/watch?v=FPByg_2h5RA&feature=share