上圖：國立空中大學「豆腐教授」沈中元(左)與「便當教授」 #BDPro 林斯健(右)。沈中元主任每節課到各班為同學打氣，很熱心。
停車位與「公寓大廈管理條例」的「約定專用」部分：
買28車位想出租賺錢 法院判不准
一 前言
早期臺灣關於建築物區分所有權的法律，只有民法物權篇之第799條及第800條的規定。七十年代以後，由於經濟高成長，生活式樣的轉變，致使人口快速集中於都市，城市地價越來越高。為了解決人民居住問題，在臺北、高雄等大都市，公寓大廈急速成長。其數量多，其規模也朝向高層化發展。因此，住戶間所牽涉的紛爭越來越多，紛爭內容也日漸複雜及多樣化。抑有進者，有的住戶甚至擅自打通陽台，占用防空避難空間，或任意在頂樓或法定空地加建，導致都市景觀紊亂，居住生活品質低落，火災意外頻仍，公共安全亮起紅燈。民法的第799條及第800條的規定，不夠處理現實的情事。因此民國84年6月28日公布施行「公寓大廈管理條例」，一部規律公寓大廈之「住宅憲法」，於焉誕生，日後區分所有建築物或者是公寓大廈的住戶間自有規範的法律依據。本條例同時促進「敦親睦鄰法律化」，「遠親不如近鄰」是強調四鄰之重要性，但對於「以鄰為壑」的惡鄰居，道德勸說之效果往往非常有限。本條例之訂定，有助於公寓大廈住戶間權利義務關係之明確化，並給予一定程度的強制性。
由此觀之，所有權的概念隨著歷史演進而被賦予不同意義。過去「所有權至上」，人們對自己的所有物可以自由使用，完全不考慮這樣做可能會造成他人不利益。後來人們認識到他們是過著全體生活，不能為了一己之私而犧牲公共利益，因此所有權至上的思想，面對公共利益必須退讓。
專有部分係指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。依物權標的物獨立性之原則，必須構造上及使用上均須具有獨立性者始足當之，亦即被區分之部分，須在建築構造上可與建築物之其他部分隔離，以及具有獨立之出入門戶，可作為一建築物單獨使用者。區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。
車位若能獨立取得門牌地址證明，並單獨登記建號，該種車位即可單獨移轉，此種稱為「專有」車位。擁有獨立建號的車位，不與其他住戶共同持分，為「專有」車位，在此狀況下屋主擁有車位「所有權」，即可任意出租、買賣或是租賃給他人使用。此類型常見於透天產品，大樓產品較為稀少。若無獨立建號，則為「約定專用」車位。若購買車位的住戶擁有同一建號，即表示車位的土地為所有購買車位的住戶共同「持分」，即為「約定專用」車位，住戶僅有車位「使用權」。本案系爭28個停車位並非原告所有之專有部分，而為該棟建築之共同使用部分，僅係約定由原告專用，故應屬於約定專用部分，亦即原告並非取得系爭停車位的所有權，僅係取得使用權而已，自不得就系爭停車位自由使用、收益、處分。
本案要討論的爭點有二：一 住戶以外之人得否買停車位，二 住戶得否將停車位外租給住戶以外之人。
二 案例事實
被告社區於99年5 月15日召開之住戶大會會議紀錄，禁止將停車位出租予該社區住戶以外之第三人。另依據本社區99年住戶區分所有權人會議，訴外人即原區分所有權人王○○委託訴外人何○參加該會議時，就已知停車位不能外租或外賣予本社區住戶以外之第三人。本社區停車空間使用契約書亦載明：管委會（甲方）依區分所有權人會議決議，對區分所有權人（乙方）設定本公寓大廈停車空間之約定使用權，使用約定專有部分時，乙方應遵守下列規定事項，如有違反之情況，甲方得終止本契約。
新莊陳先生即原告於民國100
年11月1 日向訴外人王○○購買坐落新北市○○區○○段11055 建號房地（門牌號碼：新北市○○區○○路339 號1 樓）及第11130 建號、第11134 建號共同使用之應有部分。其中第11134 建號之應有部分包含30個停車位，嗣因原告將其中2 個停車位出售予訴外人屈○及王○○，尚持有編號1 、3 、4 、7 、9 、12、15、17、20至27、37、39、46、49、53、55至58、61、63、65號共28個停車位（下稱系爭停車位）。
原告於100年11月1 日向訴外人（原區分所有權人）王○○購買系爭停車位時，即知被告社區區分所有權人會議決議規定不可向外租賣於社區住戶以外之第三人，原告承購前，介紹人○○房屋○○加盟店王○○向社區總幹事李○○詢問，並告知原告出賣或出租停車位規定。100 年10月31日原告已向被告社區拿制式車位租賃契約書，與社區住戶林○○簽約承租，按規定執行。
原告就系爭28個停車位，依民法第765 條規定，本得自由使用、收益，並排除他人干涉。該社區之其他共有人亦應受拘束。就原告分管之系爭停車位，如有妨害原告使用、收益者，原告依民法第767 條第1項規定得請求排除之；如有妨害之虞者，得請求防止之。然查原告購入前開房地及系爭停車位後，被告竟持其社區99年度住戶大會之會議記錄，禁止原告將所購買之系爭28個停車位出租予該社區住戶以外之第三人，已屬妨害原告對系爭停車位之使用、收益。爰依上開規定訴請排除之。又因被告禁止原告將系爭28個停車位出租予被告社區住戶以外之第三人，導致系爭28個停車位尚有26個未能出租，每月租金新台幣（下同）2,500 元，自原告買受系爭停車位並完成過戶登記之時（100 年11月25日）起，至本件起訴時已約2 個月，爰就被告上開侵害權利之行為，導致系爭26個停車位截至起訴時無法出租期間，相當於2 個月之租金合計13萬元，依民法第184 條規定請求被告賠償之等語。並聲明：(一)被告不得禁止原告將系爭28個停車位出租予被告社區住戶以外之第三人。(二)被告應賠償原告13萬元，及自起訴狀繕本送達之日起按年息5%計算之遲延利息。
三 判決理由
臺灣新北地方法院101年度訴字第784號民事判決，認為原告請求無理由，予以駁回。判決主要理由如下：
（一）按公寓大廈管理條例第3 條第3 、4 、5 款分別就何謂專有部分、共用部分、約定專用部分加以定義規定如下：「...三專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。五約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。... 」。本件系爭28個停車位，依前開原告所有11055 建號建物之登記謄本所載，該建物之共同使用部分為榮富段11134 建號，權利範圍16,031/10 萬（含停車位編號1 、3 、4 、7 、9 、12、15、17、20至27、37、39、46、49、53、55至58、61、63、65號），是系爭28個停車位並非原告所有之專有部分，而為該棟建築之共同使用部分，僅係約定由原告專用，故應屬於公寓大廈管理條例第3 條第5 款之約定專用部分。
（二）所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767 條第1 項固定有明文。惟同法第765
條規定：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」，上開規定所謂「法令限制」，係指該法令，對所有人之自由使用、收益、處分其所有物及排除他人之干涉，設有限制者而言。是所有人對其所有物之使用、收益、處分，並非全無限制。經查：公寓大廈管理條例第9 條第2 項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」、第15條第1 項規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」、第23條第1 項規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」，是上開規定，即屬對公寓大廈約定專用部分之使用所為之法令限制。再者，同條例第5 條規定：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」，依舉重明輕之法理，關於約定專用部分之利用，更不能有違反區分所有權人共同利益之行為甚明。故依上開規定，關於公寓大廈「約定專用部分」之使用收益方法，住戶非不得以規約加以限制。因此，原告就其約定專用之系爭28個停車位，固得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，惟其使用、收益，仍不得違反上開規定。
（三）又公寓大廈管理條例第3 條第7 、12款，分別就「區分所有權人會議」、「規約」所為定義如下：「... 七區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。... 十二規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」。因此，區分所有權人會議依上開規定決議之事項，即屬規約。本件被告社區住戶於99年5 月15日召開之區分所有權人會議，所為前開關於「社區地下室汽車位不可外租」之決議（見本院調字卷第14頁），並非全盤否認原告用以收益之出租權（該次會議並決議該社區地下室汽車位不可外賣部分，因不在原告本件起訴主張之範圍，故不予審究），且因被告社區地下1、2 樓全體住戶之停車位與原告系爭停車位，均係由相同之車道及電梯出入，原告之系爭28個停車位，並無獨立之出入口，亦無單獨通往地上一樓之出入口，有被告所提現場照片在卷可稽（見本院訴字卷第131 至142 頁），且為原告所不爭執，是被告抗辯其社區住戶係基於共同利益，為避免出入人員複雜，影響社區安全，導致社區管理之困難及支出之增加等緣由，而為上開決議，應堪採信。是上開決議，於法並無不合，而屬該社區之規約，依前開公寓大廈管理條例第15條第1 項規定，該社區住戶使用約定專有部分，自應遵守之。再依同條例第24條第1 項規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」，是其後繼受系爭停車位之原告，無論於買受時，是否知悉有上開規定存在，依法均應於繼受後遵守上開關於汽車停車位不得出租予社區住戶以外第三人之規定。
（四）末按執行區分所有權人會議決議之事項，為公寓大廈管理委員會之職務之一（公寓大廈管理條例第36條第1 款規定參照）。本件被告社區前開99年5 月15日區分所有權人會議關於「社區地下室汽車位不可外租」之決議，於法既無不合，原告就系爭停車位之使用，即應受限制。是被告依該決議禁止原告將系爭28個停車位出租予社區住戶以外之第三人，自無侵害原告之所有權可言，亦非屬侵害原告權利之侵權行為。
四 爭點評析
（一）住戶以外之人得否買停車位。
建築物附設之停車位，依設置目的的不同，可分為下列三種：
即「法定停車位」、「增設停車位」、及「獎勵停車位」三種，三種停車位之使用權源，依據產權登記之不同，又分為「專有」、及「約定專用」二種，差別在有無獨立權狀及移轉對象有無限制，而有所異。
三種停車位的區別分述如下：
1 法定停車位：
所謂法定停車位，係依據建築技術規則第59條，第59-1條，第59-2條的規定，建築物新建、改建、變更用途增建部份，依都市計劃法令的規定，按建築物所區分的用途，以及總樓地板面積達到一定標準最少所應設置的停車位，即為法定停車位。
法定停車位，必須以所屬共有部分之持分方式辦理產權登記，無獨立權狀，權利狀態為約定專用，移轉對象僅限於同一公寓大廈之區分所有權人，不能外賣。
內政部80年9月18日台內營字第8071337號函，規定「法定停車空間」不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有(大公)或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有(小公)。於各區分所有建物之所有權狀中記明之(即以所屬共有部分之持分方式登記)，不另發給所有權狀， 其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。實務上稱為持分調整。
2 增設停車位：
所謂增設停車位，係指在法定停車位之外，建商或起造人以剩餘的樓地板面積或法定空地並符合停車空間規定自行設置的停車位，而建築面積未受獎勵者，即為增設停車位。
增設停車位之產權登記，可分為「專有」、及「約定專用」二種。
(1)增設之停車位，如與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性，並由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。即有獨立權狀，權利狀態為專有，移轉對象不限於該區分所有建築物之區分所有權人。可外賣。
(2)增設之停車位，如與法定停車位在同一層，無法區隔，而未能取得編列門牌或核發地址證明者，須以所屬共有部分之持分方式辦理產權登記(同法定停車位之登記方式)，無獨立權狀，權利狀態為約定專用，移轉對象僅限於同一公寓大廈之區分所有權人，不能外賣。
3 獎勵停車位：
所謂獎勵停車位，係政府為配合都市發展，並解決日趨嚴重的停車問題，獎勵建商或起造人於建造時依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」、「台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」或「高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點」等規定，申請核准以增加建築物樓地板面積(增加建築容積)，所設置的停車位，即 為獎勵停車位。而依獎勵所增設的停車位，應提供公眾使用，亦即應供不特定第三人停車使用，於建築物明顯位置設置停車空間標示牌。
獎勵停車位與上述停車位最大的不同，在於要提供公眾使用。所謂的「公眾」，原依內政部84年10月3日台內營字第8480450號函，也包括車位所有權人本人，也就是說不管是由所有權人自行使用或供任何不特定人依約定使用，都稱為供公眾使用。嗣後為加強獎勵增設之停車空間開放供不特定的公眾使用，內政部100年6月30日台內營字第1000805167號函廢止原於84年10月3日所作有關獎勵增設停車位供公眾使用，其「所有權人亦不應排除於公眾之外」之解釋，自100年7月2日生效。
獎勵停車位之產權登記，與增設停車位相同可分為「專有」、及「約定專用」二種。
(1)獎勵之停車位，如與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性，並由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。即有獨立權狀，權利狀態為專有，移轉對象不限於該區分所有建築物之區分所有權人。可外賣。
(2)獎勵之停車位，如與法定停車位在同一層，無法區隔，而未能取得編列門牌或核發地址證明者，須以所屬共有部分之持分方式辦理產權登記(同法定停車位之登記方式)，無獨立權狀，權利狀態為約定專用，移轉對象僅限於同一公寓大廈之區分所有權人，不能外賣。
本案系爭停車位屬無獨立權狀之法定停車位，並非原告所有之專有部分，而為該棟建築之共同使用部分，僅係約定由原告專用，故應屬於公寓大廈管理條例第3 條第5 款之約定專用部分。
（二）住戶得否將停車位外租給住戶以外之人。
法定停車位係約定專用，增設停車位係約定專用或專有，獎勵停車位係約定專用或專有。約定專用係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者(公寓大廈條例第3條第5款) ，即不得出售住戶以外之人。專有係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者(同條第3款) ，即得出售住戶以外之人。至於得否出租住戶以外之人，視規約內容而定。
公寓大廈管理條例實施迄今已近18年之久，按規定報備之社區不下百萬個之多，每個社區規約或區分所有權人會議決議案，均因奠定社區安寧，增進住戶幸福，提升居住品質，而有停車位不可外租或外賣非社區住戶外之第三人之規定。停車場設備規劃每個社區皆不一樣，停車場外租的社區，通常都會另設專用人行對外通道，甚至有獨立到一樓建築物外之電梯，就是非住戶停車位和所有權人出入口是和住戶分開的，必須這樣設置，建造才會核准。若所有停車位均係由相同之車道及電梯出入，停車位外租之結果，使社區出入人員趨於複雜，安全管理威脅增加，社區支出成本必然增加。
本案被告社區於99年5 月15日召開之住戶大會會議紀錄，禁止將停車位出租予該社區住戶以外之第三人。且被告社區地下1、2 樓全體住戶之停車位與原告系爭停車位，均係由相同之車道及電梯出入，原告之系爭28個停車位，並無獨立之出入口，亦無單獨通往地上一樓之出入口。綜上，被告當然得以規約禁止停車位外租。
六 結論
各種停車位如何區分？地方主管建築機關於核准建築執照之設計圖說時，在每一停車位上均有明確標示為法定、自行增設或獎勵增設。
至於如何判斷停車位係「專有」或「約定專用」？車位若能獨立取得門牌地址證明，並單獨登記建號，該種車位即可單獨移轉，此種稱為「專有」車位，在此狀況下屋主擁有車位「所有權」，此類型常見於透天產品。若無獨立建號，即購買車位的住戶擁有同一建號，則為「約定專用」車位，住戶僅有車位「使用權」，此類型常見於大樓產品。
為避免糾紛，民眾在購買前最好先查閱設計圖說，以瞭解所購買停車位之類別。另外就是熟悉社區規約，尤其是對於停車位有無禁止外租或外賣之約定。最後就是慎選房仲，選擇一位優良的房仲為自身權益把關。
參考資料
社會生活與民法，歐陽正；王惠光；楊德庸，空大 ，2011/01/01
《公寓大廈管理條例》制定目的及制定過程的研究，黎淑慧，高雄應用科技大學學報
第三十三期 民國九十三年
法定停車位、增設停車位、獎勵停車位，http://tw.myblog.yahoo.com/ewncha-oed/article?mid=64
車位包租公 購買前詳閱權狀，蘋果日報，2012年10月20日
