社會生活與民事法律：低自備款不等於頭期款

以前常見的是買家的房貸核不過，被斷頭。現在是提前到，頭期款湊不足，被斷頭。

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https://tw.news.appledaily.com/headline/daily/20190618/38367770

「自備30萬起，月付輕鬆」、「低自備10萬交屋‎」，房市不景氣，建商祭出低首付小宅猛藥催眠年輕人，但小心落入「養套殺」陷阱！台中一名上班族， #被88萬低自備方案吸引 ，購入預售小宅，#原本銷售人員承諾，#可向建商貸款並結合信貸，#填補頭期款不足的缺口， #豈料交屋前才發現信貸核不過 ，不只淪為斷頭戶，可能還要將已付款全賠進這間房，他只好委託仲介低價轉單急售，最終只拿回一半自備款，人生第一次買房，落下財房兩失的遺憾。

32歲的張姓上班族，月入4.5萬元，他被建商「自備88萬圓夢購屋」吸引，心想自己年過三十、存簿也有近百萬元，心一橫就簽下權狀21坪、總價780萬的預售小宅案。

差34萬，買房夢一場空

總價780萬元的預售屋，至少要二成頭期款156萬元，可想而知88萬元根本不夠，這時候銷售人員告訴張男，可以一半向建商貸款、一半用信用貸款，補足剩餘68萬元缺口，張男心動答應，但沒想到的是，直到交屋前半年， #他才發現在自身還有車貸的情況下 ， #34萬元信核過不了 ，在家人也無法支援的情況下，面臨違約風險，依照合約，建商最高可收最高總價15%的違約金，換句話說，不只88萬元拿不回來，房屋也面臨斷頭危機， #他只好為託仲介以低於市價轉單急售 ， #最終只拿回一半自備款元 ， #一場購屋夢 ， #讓他賠掉44萬元血本 。

按照一般購屋流程，簽下預售屋合約後，要陸續付出定金、簽約金；建案開工時，繳交8％至10％不等的開工款；之後依建案進度，每期繳交工程款，到交屋前付出的總金額，大約就是屋價的二、三成，也就是所謂的購屋頭期款。

但張男的低自備方案，從下定到開工，建商只收88萬元，直到交屋前才需繳足頭期款餘款，而張男直到交屋前半年才發現信貸不過，房屋根本過不了戶，這就是建商的經典的養、套、殺三部曲。

第一步養，誘你衝動下定

建商除了大打心理戰，從簽約後到交屋前，消費者只要付不出價金，房屋所有權都還在建商手上，真的遇到斷頭屋主，沒收已繳價金之餘，還能再將房屋重新出售，實際上穩賺不賠。

資深的代銷業者就透露，建商第一步曲「養」，先打出各式口號「低自備XX萬即可成家」、「買房比買車還便宜」等等，讓年輕人衝動下訂，尤其第一次購屋的年輕人，在銷售人員糖衣包裝之下，毫無抵抗力，儘管有 #預售屋定型化契約 規範，但在頭期款付款項目，也會另行註明「若因顧客因素導致貸款無法放款，差額顧客需自行補足。」等約定。

第二步套，哄你掏出老本

當被廣告吸引來的購屋客，擠滿案場後，建商的第二步「套」就展開了，不具名的建設公司老闆就表示， #在低自備的條件下 ， #當然不足以應付頭期款 ，此時滿手鈔票的建設公司，就能夠利用「建商貸款」、或是幫忙找「信用貸款」來加速成交，也就是說 至少兩成的自備款， 屋主僅自備一成 ， 其他的建商幫你想辦法 ，讓民眾無後顧之憂的簽約，反正建商、代銷賺到業績，銷售一路長紅，誰管無知的購屋客貸款能不能通過。

歡喜簽約做足成家夢之後，一路到了交屋前半年，就是建商第三部曲「殺」的收割期，最容易引爆斷頭危機的，是自備款關卡，繳不出來就會面臨建商不交屋，被沒收已繳價金，或是急於降價轉售求現等窘境。

第三步殺，繳不起等斷頭

群義房屋名星逢甲加盟店彭育峰表示，今年已進入第一波低自備交屋潮，只要是當初打出低首付、低自備的建案無一例外，在交屋前半年的時間，進入貸款對保程序時，都出現貸款不能過， #約百分之5的資金斷頭屋主 ， 急售需求 ， 看似比例很低 ， #但小宅預售案少則百戶多則上看400到500戶 ，數量也不容小覷。

不過更多人選擇撐過頭期款門檻，先用盡全力補足差額咬牙拚交屋，但別忘了「低首付」不等於「低房價」，入手後才是惡夢的開始，舉例來說780萬的預售案，頭期款屋主自備80萬，加上建商無息借貸80萬分三年償還，共支付兩成160萬；用現在房貸1.7%試算，620萬房貸分30年，一個月須支付約2.2萬，再加上建商貸款每月也須繳交2.2萬。

加總起來交屋後，一個月房貸竟高達4.4萬，資深的代銷業者表示，大多數被「低自備」建案吸引來的消費者，財力本就不雄厚，即便使用「寬限期」也只能多生存兩年，當初埋下年輕人衝動購屋的因，已造成未來幾年財務隱憂的果。

#看懂合約 #自備至少三成
中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，預售屋就是賣一個夢，建商、代銷口頭上會允諾購屋者貸款成數能達到8成，但其中有部分可能是信用貸款，在購屋前建議消費者先了解貸款組合，並且注意在合約中是否有載明若達不到貸款成數是否可以解約，還是消費者必須用現金補齊。

現在市況的確是買方市場，適合入手， #不過最穩妥的做法，江龍名建議， #在購屋前至少備足總價的三成 ， #甚至更多一些 ，以備不時之需；另外銀行在審核貸款時，會依循用戶信用卡繳納是否正常、工作的穩定度來評斷放款成數，自身評估十分重要。

最後他提醒，預售屋只是將頭期款繳納時限分期、拉長，工程款一但結束，在交屋前還是須備齊所有款項，斷頭危機一旦出現，一場成家美夢立刻變惡夢。（陳筱惠/台中報導） #法律 #預售屋

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代筆遺囑：律師係代筆人兼見證人1人，見證人2位。

見證人：有全程到場見聞，知悉有立遺囑一事。留意不能當見證人之情形，例如邱瓈寬身為遺贈人不能擔任見證人。見證人最好找朋友或遠房親戚，因為較親之人不能擔任見證人。

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教師老師適法策略：老師要注意的著作權問題2022年5月版

應要求 #伴唱機廠商 協助或釐清該被指稱之歌曲，有無合法授權，並請進行廠商間之協調， 究誰有權利。由於伴唱機內建歌曲是由製造商負責取得合法授權重製，里民活動中心只要購買或租賃伴唱機時 #取得保證書 ，#即無侵權故意 ，不必擔心會違反著作權法。

部分歌唱老師購買正版歌譜以後影印給學員，或手寫曲譜後影印給學員，此恐違反著作權法之重製權，學員也需購買正版歌譜。

里民活動中心伴唱機須取得 #公播證 ，如定期有長青社團的成員來唱歌，不必再額外取得公開演出的授權。

利用電子琴彈奏或 #連結YOUTUBE教唱 雖不會有重製問題，但仍會涉及 #公開演出 之行為，應向有管理該歌曲之集管團體取得公開演出之授權。

如果該場活動屬 #非經常性辦理的特定活動 ，#未對老師支付報酬 ， #亦未對觀眾或聽眾收取任何費用 ，可認屬 #著作權法第55條規定合理使用之範疇 ，不須取得公開演出之授權。經常性辦理的活動，仍不能主張合理使用。

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2019-05-29 11:47
社區伴唱機到底會不會違法？QA一次看

〔記者黃佩君／台北報導〕去社區活動中心三五好友相聚歡唱，是不少銀髮族最喜歡的休閒活動，但是日前有伴唱機業者行文各大社區、里民活動中心表示歌曲未獲授權將提告，不少民眾人心惶惶。經濟部日前舉辦說明會並彙整問答，讓民眾更清楚了解社區伴唱機是否觸法。經濟部表示，目前各廠商均表示不會對里民活動中心提告，但提醒民眾避免自行灌入來路不明的歌曲避免觸法。

台灣各地社區包括里活動中心、里辦公室、社區關懷據點及歌友會等經常備有伴唱機，而三五好友相聚歡唱，更是台灣不少銀髮族最喜歡的休閒活動。

但近期傳出伴唱機版權業者發文給全台各社區，表示伴唱機歌曲沒有獲得授權，已違反著作權法，將提出民刑事告訴。因民眾往往不了解何首歌有版權、何首沒有，造成人心惶惶，網路更瘋傳1首觸法將罰高達10萬元。

經濟部日前舉辦說明會並彙整問答，讓民眾更清楚了解社區伴唱機是否觸法。經濟部表示，目前各廠商均表示不會對里民活動中心提告，但提醒民眾避免自行灌入來路不明的歌曲避免觸法。而對部分伴唱機公司表示歌曲是其「專屬」，經濟部也表示活動中心只要購買或租賃伴唱機時取得保證書，即無侵權故意，不必擔心會違反著作權法，不需要判斷取得的是專屬授權或非專屬授權。

以下是經濟部智慧局彙整問答

1.灌錄歌曲問題

Q：伴唱機內有民眾自行灌錄之歌曲，是否會被提告？

A：目前各廠商均表示不會對里民活動中心提告。本局5月10邀各伴唱機廠商協調時，各廠商均表示不會動輒提告，但基於尊重智慧財產權，各里民活動中心應合法灌歌，建立灌歌管理機制，切勿灌入來路不明之歌曲。

Q：購買合法伴唱機並取得保證書，仍遭弘音公司蒐證人員指稱其中某些歌是弘音專屬，應如何處理？

A：應要求伴唱機廠商協助或釐清該被指稱之歌曲，有無合法授權，並請進行廠商間之協調， 究誰有權利。由於伴唱機內建歌曲是由製造商負責取得合法授權重製，里民活動中心只要購買或租賃伴唱機時取得保證書，即無侵權故意，不必擔心會違反著作權法。

此外，部分歌唱老師購買正版歌譜以後影印給學員，經濟部也表示此恐違反著作權法，學員也需購買正版歌譜。

Q：里民活動中心如何判斷伴唱機內建的歌曲是專屬授權或非專屬授權？

A：建議逕洽伴唱機廠商諮詢。鑒於伴唱機內建歌曲是由製造商負責取得合法重製授權，「專屬」授權抑或「非專屬」授權均為合法授權之方式，屬權利人與伴唱機製造商之內部約定，活動中心只要購買或租賃伴唱機時取得保證書，即無侵權故意，不必擔心會違反著作權法，不需要判斷取得的是專屬授權或非專屬授權。

Q：A廠牌的伴唱機是否可以灌錄 B 廠牌的新歌？

A：建議逕洽所購置之伴唱機廠商詢問，是否可灌錄其他合法授權之歌曲。據了解市面上有些廠牌伴唱機的新歌僅能灌錄特定廠牌伴唱機，但有些廠牌的伴唱機新歌則可以跨廠牌授權，應注意灌歌時須向廠商索取保證書，了解授權來源，以保障自身權益。

Q：建議智慧局協調各伴唱機 廠商成立單一授權平台， 提出針對里民活動中心等公益性伴唱機灌歌優惠價格方案。

A：因涉及市場競爭及私權性質，仍須尊重廠商、 著作權人之意願，本局會嘗試協調。

Q：各伴唱機廠商協助回復原廠設定是否需付費？

A：建議逕洽廠商諮詢

Q：如果想要唱新歌，經洽詢廠商灌歌，廠商卻表示無法提供保證書或授權證明，應如何處理？

A：如果廠商表示無法提供保證書或授權證明，建議不要讓其灌歌，以避免後續爭議。另市面上如出現無限歡唱、價格便宜，且無任何商標LOGO、公司名稱或電話等相關聯絡資訊之灌歌來源，較易滋生疑義，亦建議不要取來灌錄。

曲譜問題

Q：歌唱班老師購買合法曲譜後，可否影印分發給學 員？

A：不行，會涉及重製行為，應由學員購買合法曲譜。

Q：可否由老師手寫曲譜後影 印給學員使用？

A：不行，手寫及影印均會涉及重製行為，應由學員購買合法曲譜。

Q：一本曲譜裡面有很多歌， 但教唱只會用到3到4首，如何取得授權？

A：建議可先洽詢伴唱機廠商或唱片公司諮詢利 用。據了解，部分伴唱機廠商如美華、音圓皆有提 供合法曲譜下載或影印，亦有部分唱片公司如豪記有提供。另市面上的書店或網路上亦有出版社出版之曲譜販賣。

2.伴唱機公開演出問題

Q：里民活動中心伴唱機取得公播證後，如定期有長青社團的成員來唱歌，是否要另外取得公開演出授權？

A：不必再額外取得公開演出的授權。因該行為已涵蓋於該里民活動中心利用該伴唱機進行公開演出之授權範圍。

Q：如果歌唱班不使用伴唱機，而是利用電子琴彈奏或連結YOUTUBE教唱， 是否就沒有著作權問題？

A：涉及公開演出要取得授權。利用電子琴彈奏或連結YOUTUBE教唱雖不會有重製問題，但仍會涉及公開演出之行為，應向有管理該歌曲之集管團體取得公開演出之授權。

Q：歌唱班老師利用伴唱機教學，但地點並非在里民活動中心，而是在其他地點時，應取得何種授權？

A：在里民活動中心以外的其他場所教學，亦會涉及公開演出行為，應向集管團體取得公開演出的授權。

Q：歌唱班老師如果僅收取微薄車馬費，而非學費，或收取場地使用費，是否均屬於營利性？

A：視個案情況而定。如使用伴唱機教唱，目前集管團體的伴唱機費率可分為「營利性」、 「為文化、教育或其他公益性之目的而利用 者（有收費）」及「為公益性等目的而利用 而無涉及營利者」等3 種，應視歌唱班性質及老師是否有收取教學費用來決定。

只要個案上得認定係相當於其教學勞務之對價者，均屬營利行為，因而老師收取「交通費」（或車馬費）、「場地使用費」之價額如超乎一般舟車往返的標準、場地費的標準時，仍可能被認定為酬勞性質而屬於營利行為，但如果老師收取的費用悉數用來支付場地費，可認非營利。至於適用前述營利性或 是公益性（有收費），則需視個案支付費用之情形決定。

Q：歌唱班受邀進行公益表演，每個月有4、5 個場 次，應由老師或主辦單位取得公演授權？

A：依法由老師或主辦單位取得公演授權均可，目前實務上多由主辦單位取得授權，如果該場活 動屬非經常性辦理的特定活動，未對老師支付報酬，亦未對觀眾或聽眾收取任何費用，可認屬著作權法第 55 條規定合理使用之範疇，不須取得公開演出之授權，經常性辦理的活動，仍不能主張合理使用。

Q：弘音公司蒐證人員態度強硬，且常在里民活動中心或歌唱班附近徘徊，造成大家不能安心使用伴唱機。

A：智慧局5/10 邀各伴唱機廠商協調時，弘音公司表示發函目的並非要提告，而是希望里民活動 中心合法使用伴唱機，並表示會儘量溝通，不會輕易啟動刑事訴追。但本案已引起社會的恐慌不安，許多民眾反映擔心遭受刑事訴追，已請弘音公司與會代表將民眾反映之問題攜回討論，並請針對經銷商加強訓練及教育宣導，切勿使用不當手段。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2805454?utm_medium=M&utm_campaign=SHARE&utm_source=FACEBOOK&fbclid=IwAR20KcnsghpDwcVcJMWphRGjGyg2kcNaP1cL2RLt5_k1j64OS7DNxfcD_xo

【111年5月27日立法院三讀通過著作權法部分條文修正草案】

📍因應當前數位科技發展、教育政策及疫情需求

今天立法院三讀通過著作權法的修正囉💯

📍這次修正有5⃣大重點⬇

1⃣第46條👉學校對正式註冊具有學籍的學生，可將現場課堂改為網路遠距教學

2⃣第46條之1👉學校等教育機構利用他人著作於支付使用報酬後，即可對一般社會大眾為非營利性網路遠距教學

3⃣第47條👉編製教科用書業者針對教科用書於支付使用報酬後，即可傳輸電子檔給師生使用

4⃣第48條👉國家圖書館可數位化重製館藏著作

5⃣第48條👉國家圖書館或圖書館等機構可提供館內線上閱覽